共有不動產處分與借貸權限諮詢

壹、案件摘要

您所詢問的問題，主要涉及共有不動產（土地與建物）在有貸款的情況下，其中一位持分2/3的共有人，是否可以未經其他共有人同意，單獨以該不動產去借高利貸（設定抵押權）或出售該不動產。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及《民法》關於共有物處分權限的規定。依據我國《民法》第819條規定：

• 第819條第1項：「各共有人，得自由處分其應有部分。」
• 第819條第2項：「共有物之處分、變更及設定負擔，應經共有人全體之同意。」

針對您的問題，我們將區分為以下幾種情況進行分析：

1. 關於「借高利貸」（以共有不動產設定抵押權）：

   • 若該持分2/3的共有人欲以「整筆土地與建物」作為擔保品，向他人借款並設定抵押權，這應屬《民法》第819條第2項所稱之「設定負擔」。依該條規定，設定負擔應經「共有人全體之同意」。
   • 因此，持有2/3的共有人應無法單獨以整筆共有不動產設定抵押權來借款，無論該借款是否為高利貸性質，均需取得您（持分1/3者）的同意。若未經您同意而擅自設定，該抵押權設定行為應屬無效。
   • 然而，該共有人可以自由處分其「應有部分」（即其2/3的持分），例如將其2/3的持分設定抵押權給他人。但這種情況下，抵押權僅及於其2/3的持分，而非整筆不動產。

2. 關於「出售」：

   • 若該持分2/3的共有人欲「出售整筆土地與建物」，這應屬《民法》第819條第2項所稱之「處分共有物」。依該條規定，處分共有物應經「共有人全體之同意」。
   • 因此，持有2/3的共有人應無法單獨出售整筆共有不動產，亦需取得您（持分1/3者）的同意。若未經您同意而擅自出售，該買賣契約應屬無效。
   • 然而，該共有人可以自由處分其「應有部分」（即其2/3的持分），將其2/3的持分出售給他人。此時，您並無優先承買權，但為避免共有關係複雜化，您可考慮與對方協商承買。

3. 現有貸款的影響：

   • 不動產上現有的貸款（抵押權），是設定在整筆不動產上。這不影響共有人處分其「應有部分」的權利，但若要出售整筆不動產，通常需要清償原貸款或由買方承擔，並經銀行同意。

二、刑事責任

單純的共有物處分權限爭議，通常不直接涉及刑事責任。然而，若持分2/3的共有人在未經您同意的情況下，偽造您的簽名或使用詐術使地政機關誤信已獲全體同意而完成登記，則可能涉及《刑法》上的偽造文書罪或詐欺罪等刑事責任。

三、行政責任

本案情境應不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案情境應不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 明確表達不同意：若您不希望2/3持分者單獨以共有不動產設定抵押權或出售共有不動產整體，請務必明確向對方表達您的不同意，並保留相關溝通紀錄。
2. 留意不動產登記狀況：您可以定期向地政事務所申請土地及建物登記謄本，以確認不動產的登記狀況是否有任何變動（例如是否被設定了新的抵押權或移轉登記）。
3. 提出異議：若發現對方有未經您同意而欲處分共有不動產整體或設定負擔的行為，您可以向地政機關提出異議，要求暫緩辦理登記，並提供相關證明文件（例如共有關係證明、不同意處分聲明等）。
4. 協商或訴訟：若對方執意要處分其應有部分，您可以考慮與對方協商承買其持分，以避免未來與陌生人共有不動產。若雙方對共有物管理或處分有爭議，最終可能需要透過法院訴訟（例如請求分割共有物）來解決。

肆、結論

關於您所詢問的問題，持有2/3的共有人應無法單獨以整筆共有不動產去借高利貸（設定抵押權）或出售整筆共有不動產，因為這類行為涉及「設定負擔」或「處分共有物」，依《民法》規定應經全體共有人同意。然而，該共有人可以自由處分其2/3的應有部分。建議您應密切關注不動產登記狀況，並在必要時採取法律行動以維護自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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