還沒簽約訂金可以退嗎？律師解答退款規定

訂金的法律性質與基本概念

購屋過程中最容易讓人混淆的概念之一，就是訂金與定金的法律性質差異。許多消費者在房地產交易時，常常將這兩個名詞混為一談。然而，這兩者在法律上具有截然不同的意義和效力。

（一）兩者的根本差異

定金是買賣雙方為確保交易履行而預先支付的款項，具有擔保和懲罰性質。根據民法第248條規定，定金是買賣契約成立的要件之一。若買方違約，定金不予退還；若賣方違約，則需加倍返還定金。

相較之下，訂金則是消費者為表達訂購意願而預付的款項，訂金通常可抵付商品價款，但不具懲罰性質。

（二）購屋交易中的實際功能

在房地產交易中，購屋訂金主要發揮以下作用：

• 表達購買意願的誠意金
• 保留優先購買權的工具
• 為正式簽約爭取時間的緩衝
• 抵付後續房款的預付款項

了解這些基本概念後，我們就能更清楚地判斷在什麼情況下可以要求退還訂金。

還沒簽約訂金可以退嗎？法律規定詳解

當買賣雙方尚未正式簽約時，訂金的法律地位受到民法條文的保護。在正式契約成立前，雙方的法律關係仍處於協商階段，這個階段的訂金性質與簽約後的定金完全不同。

根據實務經驗，在簽署正式契約前支付的訂金，買方通常享有完整的退款權利，這是因為沒有正式契約約束，雙方都還有反悔的空間。

（一）民法相關條文規定

民法第153條明確規定契約的成立要件，在房地產交易中，民法條文保障消費者在契約成立前的權益，當事人在要約階段支付的訂金，不具備定金的法律效力。

特別是預售屋交易，法律規定有5天合約審閱期，在這個期間內，買方退出可以要求全額退還訂金，這項規定給予消費者充分的考慮時間。

（二）不同情況下的退款權利

實際交易中會遇到三種主要情況，每種情況的處理方式都不相同。

買方主動退出的情況

當買方因個人因素決定不購買時，由於尚未簽署正式契約，通常可以要求退還訂金。不過，賣方可能會扣除一些必要費用，如廣告費或仲介費。

賣方違約的情況

如果賣方違約不願出售，情況就完全不同了。賣方不僅要退還全部訂金，還可能需要支付額外的賠償金，這種情況下，買方的退款權利受到法律強力保護。

雙方協議解除的情況

當買賣雙方都同意取消交易時，通常會協商訂金的處理方式，這種情況最為和諧，雙方可以自由約定退款條件和時間。

總而言之，在沒有正式簽約的情況下，法律傾向於保護消費者的權益，讓買方有較大的退款空間。

訂金退還的實務處理建議

面對訂金退還問題時，消費者應採取積極的實務處理方式。首先主動聯繫對方，清楚說明退訂原因並正式提出退款要求，建議以書面方式記錄所有溝通過程，包括對話時間、內容重點等資訊。

準備完整的交易憑證是關鍵步驟，保存收據、合約草稿、轉帳紀錄等相關文件，這些都是重要的證明材料，對方收到退款要求後，應在合理期限內完成訂金退還程序。

當遇到拒絕退還的情況時，可透過多種救濟途徑維護權益，向消保官申訴是第一選擇，民事調解則提供較溫和的解決方案，必要時可考慮提起法律訴訟，但建議先評估成本效益。

消費者自保的最佳策略是預防勝於治療，簽約前仔細閱讀所有條款，特別注意訂金退還的相關規定，選擇信譽良好的業者，避免與來路不明的對象交易，才能在交易中更好地保護自身權益，減少不必要的糾紛發生。