附負擔贈與房屋之扶養義務爭議

樓上漏水糾紛訴訟請求修繕及損害賠償案

目前與三樓有漏水糾紛，因此寫了訴狀，能請你幫忙看看有沒有什麼建議? 訴狀內容: 民事 起訴 狀 案號： 承辦股別： 訴訟標的金額： 原 告：蕭才文 住桃園市龍潭區龍門街15巷1號 電話 0922236355 訴訟代理人：蕭予柔 (原告之女) 住桃園市龍潭區龍門街15巷1號 電話 0960236355 被 告：劉品金 住新北市中和區興南路一段73巷11號3樓 為請求修繕房屋漏水等，依法提起訴訟事： 訴之聲明 一、 被告應容忍原告蕭才文及其所委任之施工人員，進入坐落新北市中和區興南路一段73巷11號3樓房屋，施作浴廁防水工程及相關修繕作業，並修復至通過72小時連續試水測試確認無滲漏至2樓房屋為止。 二、 被告應給付原告新臺幣○○元整，包括： (一) 修繕費用新台幣○○元 (二) 2樓房屋損害賠償新台幣○○元， (三) 租金損失新臺幣22,400元整（自114年3月起至114年4月止，每月以11,200元計，未來部分請求擴張） 及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算。 三、 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 壹、 當事人與建物關係 (一) 原告為新北市中和區興南路一段73巷11號2樓房屋所有權人（證物1：所有權狀），於民國114年2月16日向張瑾行購入該屋。 (二) 被告為同址3樓房屋所有權人（證物2：第二類謄本），其專有部分浴室漏水，長期滲漏至2樓，造成原告房屋兩間浴室天花板漏水、天花板油漆剝落、天花板和地面形成鐘乳石結晶、浴室牆面壁癌及靠近浴室之臥室及走廊天花板及牆面壁癌（證物3：漏水照片）。 貳、 被告拒絕修繕之歷程 (一) 前屋主協商失敗： 前屋主張瑾行於113年9月要求被告修繕漏水未果，遂於113年10月30日向中和區調解委員會聲請調解（案號：113年民調字第0845號）。被告兩次無故缺席（113年11月22日、12月6日），致調解不成立（證物4：調解不成立證明書）。 (二) 仲介協調受阻： 113年12月至114年3月間，永慶房屋仲介楊凱茹、鄭安汝多次拜訪被告，被告均拒絕溝通，反指稱仲介為詐騙集團（證物5：訪視紀錄及影片）。 (三) 原告親自協商： 1. 114年3月22日，原告會同被告之子陳凱榮、媳婦龔慧如及水電師傅進入3樓勘查，確認浴室地板有滲水狀況（證物6：3月22日影片），被告當場否認並驅離師傅。 2. 114年3月23日，原告親自拜訪被告，被告仍堅稱無漏水，拒絕修繕（證物7：3月23日影片3:06-4:40）。 (四) 存證信函與行政程序： 1. 原告於114年3月25日寄發存證信函（證物8），要求被告於114年4月2日前協商，被告已收受卻置之不理。 2. 新北市工務局以新北工寓字第1140599556號函命被告修繕（證物9），被告仍拒不配合。 (五) 後續修繕評估失敗： 114年4月3日至12日，被告子女雖協同新霖工程有限公司評估，惟被告拒絕開門、未允許進行進一步檢測及後續修繕。（證物10：按鈴紀錄、群組對話截圖）。 參、 法律依據 (一) 排除侵害請求權： 按《民法》第767條第1項中段明定：「所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。」；復依《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分，必須進入或使用其專有部分時，不得拒絕。」同條第3項更明示：「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，得訴請法院為必要之處置。」經查：本件漏水滲漏已造成原告所有物之實質損害，歷經調解、催告與行政程序後，被告仍拒不修繕，顯屬「經協調仍不履行」之情事，依法原告自得請求法院裁定其得進入3樓進行修繕作業。 (二) 修繕費用應由被告負擔： 按《公寓大廈管理條例》第10條明定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」復依同條例第12條後段規定：「修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」 經查： 1. 本件漏水源頭確係被告所有3樓房屋之專有部分浴室，依前揭規定，本應由被告負擔修繕費用。被告長期忽視修繕義務，被告經多次協調仍拒不修繕，顯屬可歸責。 2. 為查明漏水原因，原告及被告之子陳凱榮已洽請新霖工程有限公司進行現場勘查，惟因被告屢拒配合開門，致無法完成包括冷、熱水管加壓試水測試在內之全面性檢查，現階段僅能根據已觀察部分及經驗判斷作初步研判。初步可見3樓浴廁防水層已失效，馬桶亦顯見老舊滲漏，惟水管是否有內部破損滲水情形，因無法進行必要測試，尚不得而知。基此限制，為避免修繕後仍有持續滲漏情形，原告委請前揭工程公司就可能之滲漏來源及必要之整體修繕範圍，包括防水層重作、馬桶更換、上下水管路檢修等項目，提出保守估算之總工程報價，合計為新臺幣○○元整（證物11：估價單及明細表）。該估價係考量目前已知及尚未能確認之可能滲漏點所作之合理推估，倘若後續得以進行完整檢測，尚可依實際情形調整，惟本階段即已足認被告之不配合已致原告受損且無從自行修復，應由被告全額負責。   (三) 原告得請求被告賠償修繕2樓房屋之費用 按《民法》第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」又依同法第191條第1項：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。」復按第213條及第215條規定，損害賠償應以回復原狀為原則，不能回復時，應以金錢賠償之。經查： 1. 漏水源自被告所有之三樓專有部分浴廁漏水，致滲水至原告所有之二樓房屋，造成2樓房屋多處受損(詳證據3)。原告多次提醒、協調，惟被告遲未修繕，顯與一般謹慎注意義務不符，具備可歸責之過失。其怠於履行修繕義務之消極不作為，已不法侵害原告所有權，應依法負損害賠償責任。 2. 經新霖工程有限公司現場評估，被告怠於修繕所造成之損害，包括2樓房屋浴室周圍牆面、天花板、地面、浴缸…等之，須支出修繕費用新臺幣○○元整（詳證物12：估價單及報價明細），為回復原狀所不可避免之支出，應由被告全額賠償。 (四) 原告得請求租金損失 按《民法》第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」不動產若因受侵害致其所有權人無法使用或出租，依社會通念，其可能租金收入之損失即屬所失利益，自得請求賠償。 原告自114年3月交屋後，即受漏水影響，致浴廁無法使用，天花板持續剝落產生粉塵，嚴重妨害居住及出租使用。依內政部不動產實價登錄系統資料，查同址一樓房屋之租賃市價為每月新臺幣11,200元整(詳證物13:內政部租金查詢結果)，原告因無法出租或正常使用二樓房屋，致所失租金利益實為可得推定之損害。 爰此，原告請求租金損失以每月新臺幣11,200元計，自114年3月起，至法院判決確定或修繕完成之日止。迄今止已達2個月（114年3月至114年4月），暫估租金損失合計為新臺幣22,400元整。後續損失金額，並請法院依實際修繕完成日期或判決確定日期予以計算。 肆、 訴訟標的金額 本件訴訟標的金額合計為新臺幣○○元整，其計算如下： (一) 3樓房屋漏水修繕費用新臺幣○○元整(詳證物11估價單) (二) 2樓房屋損害賠償金額新臺幣○○元整(詳證物12估價單) (三) 2樓房屋租金損失金額新臺幣22,400元整(後續因漏水致無法使用房屋之損失部分，請求法院依修繕完成日或判決確定日核定，准予計算至實際修繕完竣或法院判決確定日止。) 伍、 綜上所述，足證原告之訴，洵屬有據，為此，懇請 鈞院鑒核，阿 賜判如聲明 之判決，以為權益，實感德便

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