大樓住戶違規吸菸干擾糾紛

壹、案件摘要

本案涉及公寓大廈住戶在陽台或頂樓抽菸，影響其他住戶生活品質之問題。管委會雖多次宣導但成效不彰。

貳、法律分析

一、公寓大廈管理條例之適用

依據《公寓大廈管理條例》第16條第1項規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」吸菸行為產生的二手菸應可能構成污染物或惡臭物質。

二、管理規約之制定

依據《公寓大廈管理條例》第23條第1項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」管委會應可透過規約對吸菸行為進行規範。

三、違規處理機制

若住戶違反規約且情節重大，依據《公寓大廈管理條例》第22條第1項第三款規定：「其他違反法令或規約情節重大者」，管委會可能依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。

參、處理建議

1. 短期措施：

• 建議管委會依《公寓大廈管理條例》第23條制定明確規約，規範吸菸區域
• 加強宣導並保存違規證據

2. 中期措施：

• 依《公寓大廈管理條例》第16條第5項，管理委員會應予制止或按規約處理
• 經制止不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理

3. 長期措施：

• 若違規情節重大且勸導無效，可依第22條規定召開區分所有權人會議討論後續處理方式
• 必要時可訴請法院處理

肆、結論

考量本案涉及住戶吸菸行為可能違反《公寓大廈管理條例》第16條第1項規定，建議管委會先透過規約明確規範吸菸管理事項，採取循序漸進方式處理，必要時再依法採取強制措施。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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