租賃設備損壞爭議：房東更換設備之適法性

壹、案件摘要

本案涉及租賃關係中，房東與房客對於租賃物附屬設備損壞後更換的爭議。儘管租賃契約載明「未提供附贈物」，但房東實際提供了洗脫烘機供房客使用，且房客已使用一段時間。現該洗脫烘機損壞，房東表示願意提供一台全新洗衣機，但房客堅持要求洗脫烘機，並以「設備等級不得降低」為由，揚言將訴諸法律途徑。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民法上關於租賃契約的相關規定，特別是出租人（房東）對於租賃物維護的義務。

1. 租賃物範圍與默示合意：

   • 依據《民法》第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。
   • 雖然租賃契約書上可能載明「未提供附贈物」，但若房東在實際交付租賃物時，確實提供了洗脫烘機供房客使用，且房客已實際使用一段時間，此情形可能被視為雙方就租賃物範圍或其附屬設備，已形成事實上或默示之合意。換言之，該洗脫烘機雖非契約明文約定之「附贈物」，但已成為租賃物的一部分或其重要附屬設備，房客有權利使用。

2. 出租人維護義務與替代品之適格性：

   • 既然洗脫烘機可能被視為租賃物的一部分或其重要附屬設備，依《民法》第423條規定，房東即有義務在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。當該設備損壞時，房東原則上應負責修繕或提供功能相當之替代品。
   • 關於替代品的「等級」問題，房東提供「全新洗衣機」，而房客堅持要求「洗脫烘機」，此涉及替代品是否符合「合於約定使用、收益之狀態」。若洗脫烘機在租賃之初即為租賃物的重要特色或功能，且房客因此選擇承租，則房東提供僅具洗衣功能之設備，可能被認為未能完全符合原先默示之約定使用狀態。房客所稱「不可以因為搬進來就降低設備等級」，在法律上應屬有其依據，即房東應維持租賃物及其附屬設備之原有功能或提供同等功能之替代品。
   • 因此，房東提供「全新洗衣機」是否足以履行其維持租賃物合於約定使用狀態之義務，將取決於洗脫烘機在租賃關係中的重要性、雙方實際使用狀況，以及該設備是否被視為租賃物不可或缺的一部分。若洗脫烘機的功能（特別是烘衣功能）對房客而言是承租時的重要考量，則僅提供洗衣機可能無法滿足原先的默示約定。

二、刑事責任

本案應不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案應不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案應不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 釐清設備定位：建議房東與房客應先釐清該洗脫烘機在租賃關係中的實際定位。若該設備在租賃之初即為房客承租的重要考量，且已實際使用，則應視為租賃物的一部分或重要附屬設備。
2. 協商替代方案：
   • 對房東而言：若洗脫烘機確實為租賃物的重要特色，房東可考慮提供功能相當之替代品（例如另一台功能正常的洗脫烘機，即使是二手品），或與房客協商其他補償方案（如適度折抵租金），以彌補功能上的差異。提供全新洗衣機雖有誠意，但若功能不符，仍可能引發爭議。
   • 對房客而言：若堅持要求洗脫烘機，應能提出證據證明該設備為其承租時之重要考量，且房東提供之替代品確實降低了原租賃物之使用收益狀態。
3. 尋求調解：若雙方無法達成共識，建議可向各地鄉鎮市區公所調解委員會或消費者服務中心申請調解，透過第三方公正人士協助溝通，以避免訴訟。

肆、結論

關於租賃設備損壞之爭議，本案房東雖提供全新洗衣機，但若洗脫烘機被認定為租賃物之重要附屬設備，且其烘衣功能對房客而言具有重要性，房東可能仍有義務提供功能相當之替代品，以維持租賃物合於約定使用之狀態。房客主張「設備等級不得降低」應屬有據。建議雙方應積極協商，尋求互惠的解決方案，以避免訴訟。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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