房屋買賣契約解約金返還諮詢

壹、案件摘要

您詢問名下兩間房屋（總價分別為新臺幣1519萬元及3423萬元）因經濟困難欲解約，並想了解是否能取回低於15%的款項。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民事契約關係，即房屋買賣契約的解除及違約金的處理。相關法律分析如下：

1. 契約約定優先原則：首先，應先檢視您與賣方簽訂的兩份房屋買賣契約書中，對於「契約解除」及「違約金」是如何約定的。契約條款是判斷您解約後權利義務最直接的依據。

2. 預售屋買賣定型化契約之限制：

   • 若您購買的是「預售屋」，依據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第11點規定，買方違反契約時，賣方得沒收的違約金或損害賠償，不得超過房屋總價款的15%。如果契約約定超過15%，超過的部分應屬無效，賣方僅能請求15%為上限的違約金。
   • 您提及「15%以下」的款項，可能與此項規定有所關聯。這表示若為預售屋，賣方最高僅能沒收總價款的15%作為違約金，剩餘款項應返還給您。

3. 民法違約金酌減權：

   • 即使契約中約定的違約金比例較高，或非預售屋買賣，依《民法》第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
   • 法院在判斷違約金是否過高時，會考量多方因素，例如：雙方當事人的經濟狀況、所受損害程度、締約時的預期、交易習慣等。您所提及的「經濟困難」，在特定情況下，可能成為法院酌減違約金的考量因素之一，但這並非當然減免違約金的理由。

4. 損害賠償：若契約中未約定違約金，或約定無效，賣方仍可依《民法》第227條及第216條請求因您解約所受的實際損害賠償。但賣方需舉證其所受損害，且賠償金額仍不得超過因契約履行可得之利益。

二、刑事責任

本案僅涉及契約履行與解除，應不致於產生刑事責任。

三、行政責任

本案應不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

若為預售屋買賣，則應特別注意《消費者保護法》及《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的相關規定，以保障您的權益。

參、處理建議

1. 仔細審閱契約書：請務必找出兩份房屋買賣契約書，詳細閱讀其中關於「解約條款」、「違約金計算方式」及「款項返還」等相關約定。確認房屋性質（預售屋、新成屋或中古屋）。
2. 與賣方協商：在了解契約內容後，您可以嘗試與建商或賣方進行協商，說明您的經濟困難，看是否能達成和解，例如降低違約金比例、分期返還款項，或尋求轉讓契約的可能性。
3. 準備相關證明：若您希望以經濟困難為由爭取較低的違約金，建議您可準備相關證明文件，以佐證您的經濟狀況確實面臨困難。
4. 尋求專業協助：若與賣方協商未果，或契約內容複雜，建議您攜帶所有相關文件（如買賣契約書、付款證明等）向專業律師諮詢，由律師評估您的具體情況，提供最有利的法律策略與建議。

肆、結論

關於您因經濟困難欲解約兩間房屋買賣契約，並詢問是否能取回低於15%的款項，本案主要涉及民事契約解除與違約金的處理。若為預售屋，違約金上限應屬房屋總價的15%；若非預售屋或約定過高，仍有依民法酌減的空間。建議您應先詳細檢視買賣契約內容，並嘗試與賣方協商，若有疑義，應諮詢專業律師以保障自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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