店面租約續約租金調漲爭議

壹、案件摘要

您目前租賃的店面，每月租金為新臺幣26,000元。當初因預計投入近百萬裝潢，曾希望租賃五年，但房東建議先簽兩年，並口頭保證兩年約滿後不會調漲租金。雙方並於租賃契約中簽訂條款：「甲乙雙方約定本份合約下次續約時，不可調漲租金金額」。然而，在租約即將到期前，房東卻表示續約需將租金調漲至40,000元，以符合當地商業熱區的市場行情。您想了解應如何處理此情況。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民法上關於租賃契約的約定與履行問題。依據《民法》第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立。您與房東之間所簽訂的租賃契約，應屬有效成立之契約，雙方均應受其拘束。

本案關鍵在於契約中明確約定：「甲乙雙方約定本份合約下次續約時，不可調漲租金金額」。此條款應屬雙方對於未來續約條件的合意。雖然《民法》第440條規定，不定期租賃契約的租金，出租人得請求增加，但本案係屬定期租賃契約期滿後之「續約」問題，且雙方已就續約時的租金條件有明確的書面約定，此特別約定應優先於一般規定適用。

因此，房東若堅持調漲租金，可能構成違反雙方就續約條件所為之約定。您基於此約定及當初投入大量裝潢的考量（此情況房東應已知悉），對於能夠以原租金金額續約，應有合理的期待與信賴利益。房東在有明確書面約定的情況下，單方要求調漲租金，恐難謂符合契約精神及誠信原則。

二、刑事責任

本案目前情境，應不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案目前情境，應不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案目前情境，應不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 再次與房東溝通協商：建議您再次與房東進行溝通，明確指出租賃契約中「甲乙雙方約定本份合約下次續約時，不可調漲租金金額」的條款，並提醒房東當初承諾不漲租以及您因此投入大量裝潢的事實。您可以強調契約的拘束力，並表達您希望依約續租的意願。
2. 主張契約權利：您有權利主張依據原租金金額（即26,000元）續約。若房東仍堅持調漲，您可以表明其行為可能違反契約約定。
3. 證據保全：請妥善保存所有相關證據，包括：
   • 現有租賃契約正本。
   • 裝潢費用相關單據或證明。
   • 與房東溝通的紀錄（例如簡訊、通訊軟體對話、電子郵件等，若有提及當初承諾或續約事宜）。
4. 評估後續行動：
   • 調解：若協商不成，您可以考慮向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，透過第三方公正人士協助雙方達成共識。
   • 訴訟：若調解亦無結果，最終可能需透過民事訴訟途徑主張權利。但訴訟耗時費力，且有訴訟成本，建議在考慮此選項前，先諮詢專業律師評估勝訴可能性及潛在風險。
5. 續約時注意事項：若房東最終同意不漲租並續約，務必再次簽訂書面租賃契約，並明確記載租金金額、租賃期間及其他重要條款，以避免未來再次發生爭議。

肆、結論

關於您店面租約續約租金調漲的爭議，依據您與房東簽訂的租賃契約中「下次續約時，不可調漲租金金額」的明確約定，您應有權利主張以原租金金額續約。建議您優先與房東進行誠懇溝通，並準備好相關證據以維護自身權益。若協商未果，可考慮透過調解等方式解決爭議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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