老公寓頂樓加蓋拆除費用分攤法律意見

壹、案件摘要

本案涉及一棟老公寓（共10戶），其頂樓有一處由1樓住戶於早期（當時全棟僅1樓有人居住）加蓋的屋頂結構（無牆壁）。現該加蓋屋頂已損壞需拆除，問題在於拆除費用應由全體10戶分攤，抑或由當初的加蓋者（1樓住戶）負擔。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及《公寓大廈管理條例》中關於共用部分與專有部分之權責劃分，以及費用分攤的規定。

1. 頂樓之性質：依《公寓大廈管理條例》第7條第3款規定，公寓大廈之屋頂平台，原則上應屬「共用部分」。
2. 頂樓加蓋之性質與責任歸屬：
   • 未經合法程序之加蓋：若該頂樓加蓋未經主管機關核准，且未經全體區分所有權人同意，則該加蓋物可能屬於「違章建築」。即使非屬違章建築，若係由特定住戶為其專屬使用而增建於共用部分，其性質亦非當然成為全體住戶之共用設施。
   • 費用分攤原則：依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔。然而，但書規定「修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
   • 本案涵攝：
     • 本案之頂樓加蓋，係由1樓住戶於早期興建，且僅為屋頂結構，其目的若係供該住戶專屬使用或利益，而非全體住戶共同使用之設施，則該加蓋物之損壞及拆除費用，應屬可歸責於該加蓋者（或其繼受人）之事由所致。此時，依前述但書規定，該拆除費用應由當初的加蓋者（或其繼受人）負擔，而非由全體住戶按比例分攤。
     • 即使該加蓋物在當時有取得其他住戶（若有）的默許或同意，但若其本質仍為特定住戶之專屬使用，其維護及拆除責任仍可能歸屬於該使用者。
     • 若該加蓋物經證明為全體住戶共同約定使用之設施，且其損壞非因特定住戶之過失所致，則其拆除費用可能回歸由全體住戶按應有部分比例分攤。然而，依您所述「加蓋者為1樓住戶」且「一開始全棟只有1樓有人住」之事實，較難認定其為全體住戶之共同設施。

二、刑事責任

本案主要為民事糾紛，原則上不涉及刑事責任。若有涉及詐欺、毀損等故意行為，則另當別論，但依目前資訊判斷，應無刑事責任之虞。

三、行政責任

若該頂樓加蓋屬於未經核准之違章建築，主管機關（如建管單位）可能會依《建築法》及相關法規，對其發出限期改善或拆除之行政命令。若屆期未改善或拆除，主管機關可能會強制執行拆除，並向違建所有人或使用人收取代拆費用。此為行政罰鍰或代履行費用，與本案討論的住戶間費用分攤屬不同層次。

四、其他特殊法規責任

無其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 確認加蓋物性質：首先，建議釐清該頂樓加蓋物之原始目的、使用現況及是否為合法建物。這有助於判斷其是否為特定住戶專用，或曾有約定為共同使用。
2. 召開區分所有權人會議：建議召開區分所有權人會議，將此問題列入議程，並邀請相關住戶（特別是原加蓋者或其繼受人）共同討論，尋求共識。會議中可提出前述《公寓大廈管理條例》之相關規定，說明責任歸屬。
3. 協商與調解：若會議中無法達成共識，可考慮透過鄉鎮市區公所的調解委員會進行調解，以避免訴訟。
4. 法律訴訟：若協商與調解均無結果，且其他住戶認為費用應由原加蓋者負擔，則可能需透過民事訴訟途徑，請求法院判決由原加蓋者（或其繼受人）負擔拆除費用。

肆、結論

關於老公寓頂樓加蓋屋頂損壞拆除費用之分攤，若該加蓋物係由特定住戶為其專屬使用而興建於共用部分，其損壞及拆除費用應屬可歸責於該加蓋者之事由，依《公寓大廈管理條例》第10條第2項但書規定，應由當初的加蓋者（或其繼受人）負擔。建議透過區分所有權人會議或調解程序尋求共識，若無法達成，則可能需循民事訴訟解決。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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