租約到期承租人拒遷之強制驅離法律意見

壹、案件摘要

本案涉及租賃契約已屆期，但承租人仍拒絕搬離房屋，且該租賃契約曾辦理公證，詢問應如何合法強制驅離承租人。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 租賃關係消滅與返還房屋義務： 依據民法第455條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。」本案租賃契約既然已到期，租賃關係應屬消滅。承租人於租約到期後仍繼續佔用房屋，應屬無法律上原因之無權占有。出租人得依民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」請求承租人返還房屋。

2. 公證契約之強制執行效力： 由於租賃契約有辦理公證，依公證法第13條第1項第4款規定：「當事人請求給付金錢或其他代替物或有價證券之租賃契約，載明逕受強制執行者，承租人如不依約履行，出租人得聲請法院強制執行。」若您的公證租賃契約中載有「逕受強制執行」條款，當承租人未依約返還房屋時，您應可直接持公證書向法院民事執行處聲請強制執行，請求承租人遷讓房屋。此方式相較於提起訴訟，通常能更快速地取得執行名義並進行強制執行程序。

3. 不當得利與損害賠償： 承租人於租約到期後仍繼續佔用房屋，應屬無法律上原因而受有利益，致出租人受有損害。出租人得依民法第179條規定，請求承租人返還相當於租金之不當得利。此外，若因承租人逾期不遷離而導致出租人有其他損害（例如無法將房屋出租給新承租人、需支付額外費用等），出租人亦得依民法第184條第1項規定，請求承租人負損害賠償責任。

二、刑事責任

本案僅涉及承租人逾期不遷離之情形，通常不直接涉及刑事責任。除非承租人有其他毀損房屋、竊盜等行為，才可能另涉刑事責任。

三、行政責任

本案不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 確認公證書內容： 請您務必再次確認租賃契約公證書中是否有載明「逕受強制執行」條款。此為您能否直接聲請強制執行的關鍵。
2. 聲請強制執行： 若公證書有載明逕受強制執行條款，您應可直接持公證書及相關證明文件（如租約到期證明），向房屋所在地之地方法院民事執行處聲請強制執行，請求承租人遷讓房屋。法院會依法定程序進行點交及強制驅離。
3. 發函催告： 在聲請強制執行前，您亦可先發存證信函或律師函，再次正式催告承租人限期遷離，並告知若不遷離將依法聲請強制執行，並請求不當得利及損害賠償。這有助於明確雙方權利義務，並作為後續法律行動的證據。
4. 請求不當得利及損害賠償： 在聲請強制執行遷讓房屋的同時，您亦可一併請求承租人支付逾期佔用期間之不當得利（通常會以原租金為計算標準），以及因其不遷離所造成之其他損害。

肆、結論

關於租約到期承租人拒絕搬離且租約有公證之情形，由於公證契約通常載有逕受強制執行條款，您應可直接向法院聲請強制執行，請求承租人遷讓房屋，並得一併請求不當得利及損害賠償。建議您確認公證書內容後，儘速採取法律行動。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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