房屋白蟻瑕疵求償法律諮詢

壹、案件摘要

您好，根據您的描述，您在購買房屋一年後，於裝修期間發現房屋有舊有白蟻軌跡。然而，在簽訂買賣契約時的「房屋現況說明書」中，關於白蟻的項目卻是勾選「無」。目前房仲聲稱他曾口頭告知您白蟻情況，但不願承認書面記載不實，您希望了解如何尋求賠償。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民事上的物之瑕疵擔保責任及不動產經紀業的責任，以下分述之：

1. 賣方之物之瑕疵擔保責任

   • 法條依據：依據《民法》第354條規定，買賣標的物有減少其價值或效用之瑕疵，出賣人應負擔保責任。白蟻軌跡應屬房屋的瑕疵，可能影響房屋的結構安全或價值。
   • 事實涵攝：由於您是在裝修時發現「舊有」白蟻軌跡，這應屬在買賣時即已存在的瑕疵。依《民法》第359條規定，買方得請求減少價金或解除契約（若瑕疵嚴重到無法達到契約目的）。此外，若賣方明知有瑕疵卻不告知，或保證無瑕疵（例如在現況說明書上勾選「無」），依《民法》第360條規定，買方亦得請求損害賠償。
   • 通知義務與時效：依《民法》第356條規定，買方於發現瑕疵後，應「即時」通知賣方。若您已於發現後立即通知，則應符合此要件。另依《民法》第365條規定，買方行使瑕疵擔保請求權，應於發現瑕疵後六個月內為之，但自物之交付時起逾五年者，不得主張。您於購屋一年後發現，並於發現後主張權利，應尚在時效範圍內。

2. 房仲之責任

   • 法條依據：依據《不動產經紀業管理條例》第23條及第24條規定，不動產經紀業（房仲）應製作不動產說明書，並向買方詳實說明。若因經紀人員的故意或過失，導致不動產說明書內容不實或未盡告知義務，依《不動產經紀業管理條例》第25條規定，經紀業應負損害賠償責任。
   • 事實涵攝：本案中，「房屋現況說明書」明確勾選「無」白蟻，但您卻發現舊有白蟻軌跡。這份書面文件應具有較高的證明力。若房仲明知有白蟻卻在書面文件上勾選不實，或未盡其查證及告知義務，可能構成過失或不實告知，進而應對您所受的損害負賠償責任。房仲聲稱曾口頭告知，但書面文件卻記載不符，此部分應由房仲舉證其口頭告知之事實，且書面記載通常會優先於口頭告知。

二、刑事責任

本案情節應不涉及刑事責任。一般而言，房屋買賣糾紛多屬民事範疇，除非有明確證據證明賣方或房仲有詐欺取財之故意（例如明知有白蟻且刻意隱瞞，意圖使您陷於錯誤而交付財物），否則難以成立刑事詐欺罪。

三、行政責任

房仲若有違反《不動產經紀業管理條例》相關規定，例如不動產說明書製作不實，主管機關（如地方政府地政局）可能對其處以行政罰鍰，但這與您個人尋求賠償是不同的途徑。

四、其他特殊法規責任

本案情節應不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 蒐集並保全證據：

   • 立即對白蟻軌跡進行拍照、錄影，並記錄發現日期、位置及損害情況。
   • 保留所有相關文件，包括買賣契約書、不動產說明書、付款證明、裝修合約及費用單據等。
   • 若有與房仲或賣方的對話紀錄（如通訊軟體訊息、錄音等），請務必妥善保存。
   • 可考慮委請專業除蟲公司或結構技師進行鑑定，確認白蟻的嚴重程度、影響範圍及發生時間點，並取得書面報告。

2. 發出正式通知：

   • 儘速以存證信函或律師函的方式，向賣方及房仲主張房屋有白蟻瑕疵，並要求其負擔瑕疵擔保責任及損害賠償責任，或要求減少價金。
   • 信函中應明確指出不動產說明書記載不實之處，並附上相關證據。

3. 協商與調解：

   • 在發出正式通知後，可嘗試與賣方及房仲進行協商，看是否能達成和解。
   • 若協商無果，可向各地縣市政府地政局或消費者保護官申請調處，透過公正第三方協助解決糾紛。

4. 提起民事訴訟：

   • 若上述途徑均無法解決問題，您最終可考慮向法院提起民事訴訟，請求減少價金、損害賠償或解除契約。
   • 在訴訟過程中，您需要提出足夠的證據證明房屋存在瑕疵、瑕疵於買賣時即已存在、您已盡通知義務，以及房仲或賣方應負的責任。

肆、結論

關於您房屋發現白蟻軌跡一事，本案可能涉及賣方之物之瑕疵擔保責任，以及房仲因不動產說明書記載不實或未盡告知義務所生之損害賠償責任。建議您應儘速蒐集相關證據，並以正式書面方式向賣方及房仲主張權利，若協商不成，可考慮透過調解或訴訟途徑尋求解決。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！