共有房屋處分與債務、口頭約定爭議

壹、案件摘要

本案涉及大哥與二哥共同持有一棟房屋，當初曾口頭約定若房屋出售，部分款項將分給奶奶與妹妹。二哥曾請媽媽以該房屋抵押貸款，用於償還二哥債務，貸款人為媽媽，大哥與二哥為保證人。現二哥欲出售房屋，並要求大哥支付300萬元，否則將聲請法院變價分割共有物。同時，二哥否認當初分錢給奶奶與妹妹的口頭約定，主張房屋登記僅有他與大哥。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 共有物之處分與分割：
   • 依據《民法》第817條規定，大哥與二哥共同持有房屋，應屬「分別共有」關係。各共有人對於共有物之應有部分，得自由處分；但對於共有物之整體處分（例如出售），則需全體共有人同意。若共有人間無法達成協議，任何共有人均得依《民法》第823條規定，隨時請求分割共有物。
   • 若共有人間對於分割方式無法達成協議，法院得依《民法》第824條規定，裁定以原物分配或變價分配。本案中，二哥主張「變價分割」，即是請求法院將房屋拍賣，再將所得價金依應有部分比例分配給共有人。此為法律所允許之共有物分割方式之一。
2. 口頭約定之效力與舉證：
   • 關於「房屋賣出會分一部分給奶奶跟妹妹」的口頭約定，若能證明其存在，理論上仍可能具有法律拘束力，例如構成贈與契約或為第三人利益之契約。然而，口頭約定在舉證上恐有困難，特別是當對方否認時，需要有其他證據（例如對話紀錄、證人、錄音等）來證明該約定確實存在。
   • 若該約定確實存在且可證明，二哥未依約履行，可能涉及債務不履行之問題。奶奶與妹妹若要主張權利，則需證明此約定之存在及其內容。
3. 抵押貸款與保證責任：
   • 本案房屋設定抵押權，由媽媽擔任借款人，大哥與二哥擔任保證人。這表示若媽媽未能按時償還貸款，銀行有權向大哥與二哥追償。同時，房屋上的抵押權會隨著房屋所有權移轉而存在，除非債務清償並塗銷抵押權。
   • 若房屋出售，通常會以售屋所得價金優先清償抵押貸款，以塗銷抵押權，確保買方取得無負擔之房屋。若二哥要求大哥支付300萬元，其法律依據為何，尚待釐清。此筆款項可能與清償貸款、補償大哥或其他約定有關。
4. 二哥要求大哥支付300萬元：
   • 二哥要求大哥支付300萬元，否則將聲請變價分割，此要求之法律基礎不明。若此筆款項與二哥因貸款所生之債務有關，或與大哥使用房屋之補償有關，則需進一步釐清其合理性與法律依據。

二、刑事責任

依據目前所提供之事實，本案主要涉及民事糾紛，尚不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案不涉及行政法規之責任。

四、其他特殊法規責任

本案不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 釐清口頭約定之證據：建議您們可先嘗試蒐集所有能證明「賣出房屋會分錢給奶奶與妹妹」之口頭約定的證據，例如當時的對話紀錄、簡訊、電子郵件、證人（若有其他人在場）等，以備將來可能需要主張權利。
2. 協商解決：在訴訟之前，建議您們可先嘗試與二哥進行協商，釐清彼此的訴求與爭議點，包括300萬元的要求、貸款的處理方式，以及分錢給奶奶與妹妹的約定。協商時可考慮邀請公正第三方協助，或由律師陪同。
3. 評估共有物分割訴訟之風險：若協商不成，二哥確實有權利向法院聲請裁判分割共有物，其中變價分割為常見方式之一。在訴訟過程中，法院會考量各方利益與房屋現況，決定最公平的分割方式。您們可在訴訟中向法院主張口頭約定之權利，並提出相關證據。
4. 注意貸款債務之處理：由於媽媽是借款人，大哥與二哥是保證人，務必確保貸款債務的處理方式，避免因房屋出售或分割而影響媽媽及大哥二哥的信用。
5. 尋求專業法律協助：由於本案涉及共有物分割、債務關係及口頭約定等複雜法律問題，建議您儘速諮詢專業律師，由律師協助評估證據、分析利弊，並提供具體之訴訟策略或協商建議。

肆、結論

關於大哥與二哥共有房屋之處分爭議，可能涉及共有物分割、抵押貸款債務及口頭約定效力等民事法律關係。二哥有權利聲請法院變價分割共有物，而大哥及其他關係人則需釐清口頭約定之證據，並就二哥要求之300萬元進行協商或抗辯。建議您們應積極蒐集證據，並尋求專業律師協助，以維護自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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