管委會被告案例多嗎？管委會常見糾紛與責任一次懂！

公寓大廈的產權怎麼分？專有部分與共有部分先搞懂

要理解管委會的責任範圍，得先弄懂一件事：你買的房子，法律上其實是兩種不同性質的權利組合而成——這在法律上稱為區分所有建築物。

（一）專有部分：你能自由使用、但不是絕對自由

民法第 799 條給出了精確定義： 「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。專有部分指構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權標的者；共有部分指專有部分以外其他部分及不屬專有部分之附屬物。」

白話說，專有部分就是你家門牌內、具備獨立門牌、構造與使用上都自成一體的私人空間。公寓大廈管理條例第 4 條進一步規定： 「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉。」

但這不是毫無限制的自由。條例第 16 條規定，住戶使用專有部分時，不得破壞或變更建築物主要構造，也不能有妨害公共安全、公共衛生、公共安寧的行為（例如占用逃生通道、防空避難設備堆放雜物）。若涉及損害建築物結構安全或違反住戶共同利益，仍會受到條例與規約的約束。

（二）共有部分：大家一起持有、一起負責

共有部分則是建築物中不屬於專有部分的部分及其附屬物：大廳、電梯、公共梯間、屋頂平台都算。這些設施由全體區分所有權人依其應有部分比例共同持有、共同使用收益，管理與修繕通常需要透過集體決策執行。

民法第 799 條與公寓大廈管理條例第 3、4 條的用語略有差異（民法用「區分所有人」「共有部分」，條例用「區分所有權人」「共用部分」），但概念一致。實務上，公寓大廈管理條例是特別法，優先於民法適用，民法屬補充性一般規定。

管委會什麼時候要負賠償責任？共有部分維護不當的法律風險

公寓大廈的外牆磁磚脫落、電梯機件故障、樓梯間照明昏暗，若因長期疏於修繕造成住戶或訪客受傷、財物受損，管委會可能須負擔民事賠償責任。這是本文最重要的一章，因為它直接關係到「誰要賠、賠多少、憑什麼標準判斷」。

（一）法律依據：不是憑感覺判斷,是條文加因果關係

公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項明定：共有部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔；因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該人負擔。

當管委會怠於履行這項維護義務，並因此造成他人受傷或財物損失，被害人可依民法第 184 條第 1 項（一般侵權行為）主張損害賠償，關鍵在於必須證明「損害的發生」與「管委會的不作為」之間具有因果關係（例如知悉外牆磁磚老化卻未檢查、明知電梯異常卻未停用維修）。

（二）法院怎麼判斷管委會有沒有盡到責任？

法院審理這類案件的核心準則，是判斷管委會是否盡到了善良管理人的注意義務，這要求管委會具備一般理性管理者的細心程度，而不是用「沒看到」或「沒錢修」當免責藉口。

具體的評判標準通常包括：

• 是否建立定期巡檢制度：有無留下電梯保養紀錄、外牆巡查報告等證明。
• 通報後的處理速度：接獲住戶反映設施故障後，是否在合理時間內採取緊急防護（如拉起警示帶）並規劃修繕。
• 颱風、地震等重大天候事件前後：是否進行加強檢查（案例一即因管委會未能證明已盡颱風前檢查義務而敗訴）。
• 預算的籌措與執行：是否積極召開區分所有權人會議提出維修提案，而非消極擱置危險。

若管委會能證明已積極履行上述義務，但因區分所有權人會議否決修繕預算導致無法修繕而發生意外，責任歸屬可能轉向全體區分所有權人，而非單純由管委會承擔。

（三）委員個人會不會被牽連？僱傭責任與個人侵權責任的界線

這是另一個容易混淆的地方。民法第 188 條（僱用人責任）規定，受僱人因執行職務不法侵害他人權利時，僱用人與行為人連帶負賠償責任，但僱用人若能證明已盡相當注意義務可以免責。這一條適用於管委會僱用的管理服務人員（如保全、清潔工）因執行職務造成的侵權行為，管委會作為僱用人可能負連帶賠償責任。

但委員本人不適用第 188 條。因為管委會與「委員」之間並非僱傭關係，委員多為無給職或依規約領取報酬的選任職務，通說認為性質上近似委任，而非僱傭。

所以委員個人若有故意或過失造成他人損害，適用的是民法第 184 條的個人侵權責任，而不是「僱用人責任」下的連帶賠償。這也是為什麼實務上求償訴訟，被告名單有時會同時列「管委會」與「特定個人」。

（四）刑事責任：委員個人也可能被追究過失致死或過失傷害

在民事賠償之外，若管委會或委員的重大疏忽（如明知電梯故障卻不停用、不設警示）直接導致人員傷亡，負責執行職務的委員個人亦可能面臨刑事追訴：

• 刑法第 276 條（過失致死罪）：因過失致人於死者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或 50 萬元以下罰金。
• 刑法第 284 條（過失傷害罪）：因過失傷害人者，處 1 年以下有期徒刑、拘役或 10 萬元以下罰金；致重傷者，處 3 年以下有期徒刑、拘役或 30 萬元以下罰金。

2019 年 5 月 29 日修法後，原本較重的「業務過失致死∕傷罪」已與普通過失致死∕傷罪合併適用同一法定刑，不再有加重規定。

另外，公寓大廈管理條例本身也有一組獨立的加重刑責，但適用範圍很窄，容易被誇大解讀：依條例第 49 條第 2 項，僅限「有供營業使用事實之住戶」違反第 16 條第 2 項（占用逃生空間等）或第 3 項規定，因而致人於死者，處 1 年以上 7 年以下有期徒刑，得併科 100 萬至 500 萬元罰金；致重傷者，處 6 月以上 5 年以下有期徒刑，得併科 50 萬至 250 萬元罰金。

這條不是泛指所有管委會相關違規都會構成的刑責，而是專門針對特定違規態樣的特別加重規定，與刑法第 276、284 條是兩套不同的罰則體系。

（六）預防勝於治療：管委會該建立的行政紀錄

為降低法律風險，管委會應建立完善的行政紀錄，包括每月電梯維保紀錄、外牆巡檢日誌，以及區分所有權人會議中關於修繕預算的議事錄。這類文件在發生爭議時，是證明管委會已盡到注意義務的重要證據。

同時，建議社區投保公共意外責任險。透過保險制度分擔風險，意外發生時受害人能更快獲得補償，也能避免管委會因鉅額賠償而運作癱瘓。公寓大廈管理條例第 17 條也規定住戶於公共意外事故責任保險方面的義務，未投保者可能面臨罰鍰。

管委會能限制我在家做什麼嗎？專有部分的法律界線

住戶最常面臨的衝突之一，是個人財產權與社區集體規範之間的拉鋸。社區規約確實具備約束力，但這不代表管委會可以無限制地干涉住戶在自己家中的行為。

（一）專有部分的限制範疇

依公寓大廈管理條例，住戶在使用專有部分時，不得損害建築物的基本構造，或從事妨害建築物安全、危害共同利益的行為。但若管委會或區分所有權人會議通過的決議內容，只是針對住戶陽台擺設、生活作息等私領域進行過度限縮，則可能面臨法律效力的嚴峻考驗。

（二）法院怎麼判斷規約有沒有「管太多」？

並非所有寫在管理規約裡的條款都具備絕對法律效力。法院衡量管委會限制是否合理時，通常考量以下原則：

• 誠信原則：規約內容是否公平？是否僅針對特定住戶造成不利益？
• 比例原則：管理手段與想達成的目的之間是否成比例？例如，為維護美觀而全面禁止陽台種植任何花草，可能被視為過度侵害住戶權利。
• 法律保留與禁止權力濫用：管理規約或決議內容若違反強制性或禁止性法律規定，該部分可能被判定無效。
• 是否經過法定程序納入規約：本文案例六顯示，即使規約立意良善，若只是管委會片面決議、未經區分所有權人會議依法定程序納入規約，同樣不生效力。

（三）住戶權益受損時，可以怎麼做？

優先進行內部協調：住戶可要求列席管委會會議，或在區分所有權人會議中提出提案，請求修正或撤銷具爭議性的決議。

• 尋求行政介入：住戶可向各縣市政府的公寓大廈主管機關（工務局或建管處）諮詢，部分爭議可透過主管機關的調處機制化解。
• 採取訴訟途徑：若內部溝通無果，住戶可向法院提起訴訟，訴請撤銷區分所有權人會議決議，或請求確認規約內容無效。此過程中，應注意蒐集會議紀錄、規約全文、往來函件、照片或錄影等關鍵證據。

管委會決議不服怎麼辦？撤銷之訴與確認無效之訴的關鍵差異

當住戶認為管委會的決議損害自身權益時，實務上會依決議瑕疵的性質，走完全不同的兩條路，搞混這兩條路，可能會讓你錯失救濟時機。

（一）程序瑕疵 → 撤銷決議之訴（有 3 個月時限）

公寓大廈管理條例對決議撤銷、無效制度未設完整規定時，實務上常類推適用民法第 56 條第 1 項：

「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」

換句話說，如果管委會在召開會議或表決過程中，違反了公寓大廈管理條例、社區規約或區分所有權人會議所定之程序，例如開會通知未依法定期間送達、出席人數不足即進行表決，這類「程序不合法」的情況，住戶必須符合兩個條件才能提起撤銷之訴：自己是出席會議的人，而且當場對程序提出異議；並且必須在決議後 3 個月內向法院起訴，逾期就喪失撤銷的權利。

這個 3 個月是從決議作成之日起算，不是從你知悉決議之日起算，也不是從決議送達之日起算。

（二）內容違法 → 確認決議無效之訴（沒有時間限制）

若決議的「內容本身」就違反了強制或禁止規定，或悖離公共秩序、善良風俗，例如決議內容強制要求住戶變更專有部分結構而危害建築安全，或決議剝奪特定住戶的基本法定權利，依民法第 56 條第 2 項：

「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」

這類決議是自始、當然、絕對無效，理論上沒有除斥期間限制，任何利害關係人都可以隨時主張，法院也應依職權審酌。住戶可請求法院確認該決議無效。

（三）住戶提告後，管委會有告知全體住戶的義務

一旦有住戶針對管委會決議提起訴訟，公寓大廈管理條例第 38 條第 2 項規定，管理委員會有義務將訴訟事件的要旨告知全體區分所有權人，目的是讓其他可能受影響的住戶有機會評估是否參與訴訟程序（如聲請訴訟參加），確保社區內部的資訊對等。

並非所有細微的行政疏失都能導致決議被撤銷或宣告無效。法院會考量該瑕疵是否足以影響決議結果，或是否真的侵害了住戶的實體權利。建議住戶在提起訴訟前，先諮詢法律專業人士評估瑕疵的嚴重程度與勝訴可能性。

管委會可以自己名義告人或被告嗎？「當事人能力」不等於「法人格」

這一章專門解決一個常見疑問：管委會到底是不是一個獨立的法律主體？

答案有點微妙：是，但不完全是。

（一）法律依據：第 38 條，不是你以為的那幾條

公寓大廈管理條例第 38 條第 1 項： 「管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。」

不是第 25、26、27 或 29 條，那幾條分別規範的是區分所有權人會議的組織、混合社區成立管委會的特別規定，以及管理委員的任期選任，都不是當事人能力的規定。

（二）當事人能力 ≠ 權利能力：這個區別很重要

「有當事人能力」的意思，是管委會可以用自己的名義去打官司，當原告去告欠繳管理費的住戶，或當被告面對住戶的求償。但這不代表管委會擁有獨立的財產所有權。這個區別的歷史脈絡，可以回溯到最高法院 67 年台上字第 865 號判例：

「民事訴訟法第四十條第三項固規定『非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力』，並可據此規定，認非法人團體於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人。惟此乃程序法對非法人團體認其有形式上之當事人能力，尚不能因之而謂非法人團體有實體上之權利能力。」

白話翻譯：法律讓非法人團體可以「上法院打官司」，但這只是程序上的方便，不代表它在實體法上真的「擁有」什麼財產。公寓大廈及其共有部分財產，原則上仍歸屬於全體區分所有權人共有，而非管委會單獨所有。

（三）訴訟列名「管委會」，但買單的是「全體住戶」

程序上，被告或原告通常列「管理委員會」，而不會逐一列名「全體區分所有權人」。依條例第 38 條第 1 項，管委會作為非法人團體可以自己名義起訴或應訴，不需要把每一位住戶都列為當事人。

但實體法上的財產責任，最終是由全體區分所有權人依應有部分比例分擔。依條例第 10 條第 2 項，共有部分修繕、管理、維護費用「由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」。

所以當法院判決「管委會應賠償OO,OOO元」，這筆錢實際上是從社區公共基金支出，或由全體住戶依比例分攤補繳，並不是主委或委員個人掏腰包（除非委員個人有故意或重大過失的個人侵權行為，才會被併列為個人被告）。

簡單一句話記住：「打官司的主體」是管理委員會，「最終出錢的人」是全體區分所有權人。

管委會被告案例

（一）大樓外牆磁磚砸中車輛

臺灣士林地方法院114年度湖小字第1337號民事小額判決

原告車輛停放於南港某社區大樓旁停車格，大樓外牆磁磚剝落砸中車輛，導致後擋風玻璃及車內物品受損，原告向管委會求償。

• 法院判決：法院依民法第 184 條第 1 項、第 191 條第 1 項及公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項，認定共有部分（外牆）之修繕維護義務在管委會；比對照片確認磁磚顏色、掉落位置相符，且管委會未能證明已盡颱風前檢查等相當注意義務，因此應負賠償責任，管委會應賠償原告新臺幣 43,028 元及法定利息。

（二）管道間害住戶漏水

臺灣高雄地方法院 111 年度訴字第 682 號民事判決

原告主張被告等因違法佔用、未依規定管理及建築缺陷，致其房屋漏水、管理費超收及私自設置圍欄，要求返還空地、給付修繕費及返還不當得利等。

• 法院判決：管委會就共有部分管道間負有管理及維護義務，怠於維護致漏水為損害的共同原因之一，應與其他被告依比例負賠償責任。管委會應給付原告新臺幣 58,897 元及法定利息；另一被告個人另負配合整修及給付 348,825 元之責。

（三）主委任期屆滿仍召集會議

臺灣臺北地方法院 100 年度訴字第 4332 號民事判決

某大廈第 14 屆主委任期屆滿後，仍以主委身分召集區分所有權人會議，住戶主張其為無召集權人召集，決議應屬無效。

• 法院判決：無召集權人召開的會議，其決議自始欠缺召集程序的合法性，該次區分所有權人會議決議不存在。

（四）禁養寵物規約未經正當程序

臺灣臺北地方法院 103 年度簡上字第 13 號民事判決

某大廈管委會以規約禁止飼養寵物，對違規牽狗進出大樓的住戶處以罰款並求償（含律師費、精神賠償共 20 萬餘元），一審判命賠 2,000 元，雙方均上訴。

• 法院認定該「禁止寵物」規定未依法定程序（區分所有權人會議決議）納入規約本身，僅是管理委員會片面決議，逾越其職權範圍；且規約以「不落地」概括規範、未考量犬隻體型差異，並非對住戶權利的最小侵害，違反比例原則及誠信原則；另外，管委會為非法人團體、非權利主體，不得主張民法第 184、195 條的侵權求償。

管委會被告案例常見問答

1.電梯故障砸傷人，是管委會賠還是全體住戶賠？

訴訟程序上，被害人會告「管理委員會」（依條例第 38 條，管委會有當事人能力，可以自己名義應訴）。但實體上，賠償金最終是從公共基金支出，或由全體區分所有權人依應有部分比例分擔（條例第 10 條第 2 項），除非能證明是特定委員個人的故意或重大過失，該委員才可能被另列為個人被告、負個人責任。

2.規約寫的東西是不是都有效？可以隨便限制住戶行為嗎？

不是。

規約條款要通過三道檢驗：

• 是否經法定程序（區分所有權人會議）納入
• 是否符合比例原則（手段與目的相稱、選擇傷害最小的方式）
• 是否違反強制或禁止規定。

管委會若只是自行決議、未經區分所有權人會議程序，該決議對外主張效力會有困難。

3.對管委會決議不滿，提告還來得及嗎？

先看瑕疵類型。若是召集程序或表決方法的問題（程序瑕疵），你必須符合「有出席、當場異議」的條件，並在決議後 3 個月內起訴，逾期就不能再主張撤銷。

若是決議內容本身違反法令或章程（內容違法），這屬於無效，沒有 3 個月的限制，任何利害關係人可以隨時主張。分清楚自己的情況屬於哪一種，會直接影響你還有沒有救濟機會。

4.住在公寓大廈，我可以做哪些事保護自己的權益？

四個具體建議：

• 參與區分所有權人會議：規約的訂定與修改都經過這個會議，出席並在有異議時當場表達，是保留撤銷權的前提。
• 要求管委會公開財務與維護紀錄：定期的電梯保養紀錄、外牆巡檢報告不只是管委會的護身符，也是全體住戶監督社區安全的依據。
• 發現公安疑慮立即書面通報：用 Line、電子郵件等留下時間戳記的方式通報管委會，這既是督促改善，也是未來若發生意外時的重要證據。
• 了解「管委會」與「全體住戶」的責任分工：管委會是打官司的程序主體，但最終出錢的通常是全體住戶，這代表你我的管理費運用與社區安全維護，其實與自身財務利益直接相關。