租賃所得稅由誰繳？律師揭房東租客分擔關鍵！

租賃所得稅由誰繳？法律明確規定這樣做

當房東出租房屋收取租金時，稅務責任該如何分配？法律對此有明確且不可違背的規定。許多租賃糾紛源自於雙方對租賃所得稅由誰繳的認知不清，導致日後產生爭議。瞭解法律規範不僅能保障自身權益，更能避免不必要的稅務風險。

本文將從稅法條文出發，完整說明房東與租客在稅務上各自的責任。同時也會釐清常見的錯誤觀念，讓您在租賃關係中更有保障。

（一）稅法如何定義納稅義務人

根據所得稅法第2條第1項規定，凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依法課徵綜合所得稅。這條法律清楚指出，取得租金收入的房東才是納稅義務人。

房東必須在每年5月進行租金收入報稅，將上一年度的所有租金收入併入綜合所得稅申報。無論租金金額大小，只要有出租房屋並收取租金，就必須誠實申報。

許多房東誤以為可以要求房客不要申報租賃支出，藉此隱藏自己的租金收入。這種行為其實是逃稅的違法行為，一旦被查獲將面臨補稅和罰款。稅法明文規定房東是租賃所得的納稅主體，這項義務無法轉移或規避。

此外，房客若要列舉申報房屋租金支出扣除額，並不需要經過房東同意。這是房客的合法權利，房東無權阻止。瞭解這項規定能幫助雙方建立更透明的租賃關係。

（二）房東與租客的責任如何劃分

在2018年6月27日租賃住宅市場發展及管理條例施行前後，稅務責任的劃分有顯著差異。這項變革對於租賃所得稅由誰繳的問題帶來了更明確的答案。

租賃專法施行前的規定

依據民法第427條，租賃物的稅捐負擔可由房東與租客雙方自由約定。當時若雙方在契約中明文約定由租客負擔部分稅費，該條款具有法律效力。

租賃專法施行後的變化

內政部頒訂的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」都有明確規範。這些規定保障租客權益，限制房東將稅務責任轉嫁的行為。

根據現行規範，以下稅費必須由房東負擔，不得轉嫁給租客：

• 房屋稅：房屋所有權人應繳納的稅款
• 地價稅：土地所有權人的稅務義務
• 綜合所得稅：租金收入應併入房東的所得申報

租賃契約中若有「房客不可以申報租賃支出」的約定，該條款是無效的。即使白紙黑字寫在合約上，也不具法律效力。房客可以放心行使自己的報稅權利。

公司租屋的特殊情況

當租客是公司行號，且每月租金超過2萬元時，情況稍有不同。公司承租人需負有扣繳義務，必須在給付租金時預扣10%的所得稅和2.11%的補充保費，並代為繳納給國庫。

這項規定是為了確保租金收入報稅的確實執行。房東在收到租金時，實際金額會少於約定租金，因為公司已先行代扣稅款。這筆預扣的稅款，房東可在隔年5月報稅時抵扣應納稅額。

（三）容易產生誤解的稅務觀念

在實務上，許多房東和租客對於稅務責任仍存在錯誤認知。以下整理常見的誤解，幫助您建立正確觀念，避免觸法風險。

誤解一：房東可以要求租客不申報租金支出

這是最常見的錯誤觀念。有些房東在簽約時會要求租客「配合不申報」，甚至以此作為租屋條件。但根據內政部規範，這種約定完全無效。租客有權依法申報租金支出扣除額，無需徵得房東同意。

誤解二：所有稅費都可以轉嫁給租客

租賃專法施行後，房屋稅、地價稅、綜合所得稅都必須由房東自行負擔。即使在契約中註明由租客負擔，該條款也不具法律效力。只有水電費、管理費等使用性費用才能合法轉嫁。

誤解三：小額租金收入不用申報

無論租金金額多少，只要有租賃收入就必須申報。有些房東認為每月租金只有幾千元就不用報稅，這是嚴重的錯誤觀念。國稅局透過各種管道查核租金收入，一旦被查獲將面臨補稅和罰款。

誤解四：口頭約定就能改變法律規定

即使房東與租客口頭達成「互不申報」的協議，也無法改變法定的納稅義務。租賃所得稅由誰繳是由法律明文規定，不因私人約定而改變。這種口頭協議反而可能讓雙方都陷入違法風險。

誤解五：公司租屋扣繳後房東不用再報稅

當公司承租人已履行扣繳義務時，房東仍需在隔年5月進行綜合所得稅申報。公司扣繳的稅款只是預繳性質，房東還是要完成年度申報程序。已扣繳的稅款可在申報時作為扣抵項目。

瞭解這些常見誤解後，房東和租客都能更清楚自己的權利與義務。遵守法律規定不僅是義務，更是保障自身權益的最佳方式。建立正確的稅務觀念，才能讓租賃關係更加和諧穩定。

房東需要繳納的稅金項目完整解析

出租房屋能帶來穩定收入，但房東也須承擔相應的稅務義務。了解房東需要繳納的稅金項目，不僅能幫助您合法節稅，更能避免因為不懂規定而產生的稅務糾紛。從租金收入的申報，到房屋稅、地價稅的繳納，每一項都需要謹慎處理。

接下來將為您詳細說明各項稅務項目的計算方式與申報重點，讓您能夠輕鬆掌握租賃所得的稅務管理。

（一）兩種申報方式的選擇與比較

租金收入報稅時，房東可以選擇兩種不同的申報方式。第一種是直接扣除法，政府會自動將全年租金收入的43%視為必要費用，剩餘的57%才會併入您的綜合所得計算。這種方式最大的優點是簡單方便，完全不需要準備任何單據證明。

第二種是列舉扣除法，適合在出租期間有較多實際支出的房東。如果您今年為房屋進行大規模修繕、支付了房貸利息、繳納地價稅與房屋稅，這些費用都可以全額扣除。但您必須妥善保存所有費用單據，在報稅時一併檢附。

該如何選擇最有利的申報方式呢？您可以先計算實際支出總額。假設全年租金收入為20萬元，使用直接扣除法時，8.6萬元（43%）可作為費用扣除，需申報所得為11.4萬元。如果實際支出超過8.6萬元，選擇列舉扣除法會更划算。

（二）所得稅計算方式與費用認列

租金收入在扣除必要費用後，會併入您的綜合所得稅計算。台灣的綜合所得稅採用累進稅率制度，稅率從5%到40%不等。這表示您的總所得越高，適用的稅率也會越高。

計算租賃所得時，租金給付總額是關鍵基礎。這不只包括租賃契約上註明的基本租金，承租人負擔的管理費、清潔費等額外費用也要計入。有些房東會忽略這些項目，導致申報不實。

如果選擇列舉扣除法，您需要了解哪些費用可以認列。房屋折舊是一項容易被忽略的扣除項目，依照建築物耐用年數計算。修繕費必須是為維持房屋原有功能所支出的費用，改良性質的支出則不能列入。

房貸利息也是可以扣除的重要項目。但要注意，只有該房屋用於出租期間的利息才能認列。如果房屋只出租半年，就只能扣除半年的利息支出。保險費方面，火災保險等與房屋相關的保險都可以列舉。

（三）持有稅的負擔規定

除了租賃所得稅，房屋稅與地價稅也是房東每年固定需要繳納的稅金。根據現行法規明確規定，這兩項稅費都應該由出租人負擔，不能在租約中約定轉嫁給租客。

房屋稅是以房屋現值為課稅基礎，稅率依照使用性質而定。住家用房屋稅率較低，如果房屋供自住使用，稅率為1.2%。但出租使用屬於營業用，稅率會提高到3%至5%。每年5月是房屋稅的繳納期限，您會收到稅單通知。

地價稅則是針對土地課徵，以公告地價為計算基礎。一般用地的稅率為千分之十，自用住宅用地可享有優惠稅率千分之二。不過要特別注意，如果房屋已經出租，通常無法適用自用住宅優惠稅率。地價稅的繳納期限是每年11月。

這些持有稅雖然不能在租約中要求租客支付，但可以列入租金收入報稅時的必要費用扣除。妥善規劃這些稅務項目，能有效降低您的整體稅負。記得在報稅時備妥所有繳稅證明，確保權益不受損。

租客在租賃所得稅中的角色與義務

租屋族群在稅務申報上享有法律保障的權利，這是每位租客都應該知道的事實。許多人誤以為租賃所得稅由誰繳只是房東的事，但其實租客在整個租賃關係中也扮演著重要角色。了解自己的權利與義務，不僅能保障自身權益，還能避免日後可能產生的糾紛。

房客申報租賃支出是受到法律明確保障的權利。依照所得稅法規定，租屋族在申報綜合所得稅時，可以將實際支付的租金費用列舉扣除。這項權利讓租客能夠合法減輕稅務負擔，同時也是政府鼓勵租賃市場透明化的重要措施。

（一）租約條款不得限制房客的申報權益

2018年租賃專法施行後，法律對於租賃契約中的稅務條款有了更嚴格的規範。根據內政部頒布的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，租約中不得約定由租客負擔房屋稅、地價稅或因出租而增加的綜合所得稅。這樣的約定即使寫在契約中，也屬於無效條款，對雙方都沒有法律約束力。

更重要的是，房東不能在租約中禁止租客進行租賃所得申報。租客有權將租金支出用於報稅，這項權利不需要經過房東同意。如果遇到房東在契約中加入「不得申報租金」的條款，租客可以主張該條款無效，並且照常行使申報權利。

目前每戶租客最高可扣除的租金額度為12萬元。值得注意的是，從2025年開始申報2024年度所得時，房租支出會從列舉扣除額改為「特別扣除額」。這項改變讓申報更加便利，而且扣除額度也大幅提高到每年18萬元，對租屋族來說是一大利多。

如果租客在申報時遇到房東刁難或阻撓，可以採取以下措施保護自己的權益：

• 保留完整的租賃契約正本或影本
• 妥善保管每月租金支付證明（如匯款紀錄、收據）
• 向國稅局檢附相關證明文件進行檢舉
• 必要時可尋求消費者保護機構協助

（二）企業承租的特殊扣繳規定

當租客是公司行號時，稅務處理方式會有所不同。許多人對租賃所得稅由誰繳的問題感到困惑，特別是涉及公司租屋的情況。實際上，公司租屋有特殊的扣繳義務需要遵守。

若公司每月支付的租金超過新台幣2萬元，就必須履行扣繳義務。公司在給付租金時，需要先扣繳10%的所得稅，同時還要扣除2.11%的補充保費。這些被扣繳的款項，房東可以在年度租賃所得申報時作為已繳稅款抵扣，不會造成重複課稅。

讓我們用實際例子來說明計算方式。假設公司每月支付房東租金3萬元：

• 應扣所得稅：30，000 × 10% = 3,000元
• 應扣補充保費：30，000 × 2.11% = 633元
• 實際給付房東金額：30，000 - 3，000 - 633 = 26,367元

公司作為扣繳義務人，除了代扣稅款和補充保費外，還需要在次月10日前向國稅局繳納這些款項。此外，公司必須在次年1月底前，向稅務機關申報上一年度的租金給付總額和扣繳情況，並開立扣繳憑單給房東。

房東收到扣繳憑單後，在申報個人綜合所得稅時，這些已被扣繳的稅款會自動列入可抵扣項目。這個機制確保了稅務的公平性，也讓整個租賃所得申報流程更加透明。公司租客務必注意這些時程規定，避免因延遲申報而產生罰款。

掌握合法節稅技巧避免稅務糾紛

房東需要繳納的稅金其實有多種合法方式可以減輕負擔。當房客申請到政府租金補貼時，房東可以登記成為「公益出租人」。這項制度提供每月最高1萬5千元的租金收入免稅額，房屋稅和地價稅也能享有優惠稅率1.2%。

參加「社會住宅包租代管」計畫能獲得更多優惠。除了同樣的免稅額之外，必要費用扣除率可以提高到60%，比一般出租的43%更划算。這對有穩定出租需求的房東來說是很好的選擇。

租金收入報稅時，房東要評估選擇哪種申報方式比較有利。修繕費用較少的情況下，直接扣除法比較簡單方便。有大筆修繕支出或房貸利息的房東，則適合使用列舉扣除法。

保存完整的相關單據很重要。修繕費收據、房貸利息單、各項稅單都要妥善收好。租客也要保留租約和轉帳紀錄，以便申報租金支出扣除額。房東應主動提醒扣繳義務人履行扣繳和申報義務，確保租賃所得稅的正確繳納。誠實申報才能避免罰款，讓租賃關係更加穩定和諧。