房東追討積欠房租糾紛

壹、案件摘要

• 房東與房客間存在租賃契約關係
• 房客積欠3個月租金
• 房客已擅自搬離，下落不明
• 房東欲追討積欠租金

貳、法律分析

一、民事責任

1. 租賃契約關係

• 依不動產估價技術規則第122條規定，租賃權之成立應考慮「契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素」。本案房客應已違反租賃契約中關於租金給付之約定。

2. 租金債權性質

• 依不動產估價技術規則第129條規定，租金之估計應考慮「契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素」。房東對房客應有明確之租金債權。

二、追討程序建議

1. 保全證據

• 應保存租賃契約書正本
• 留存歷次租金給付證明
• 保留與房客間之通訊紀錄

2. 法律途徑

• 可向法院聲請發支付命令
• 若支付命令遭異議，可提起民事訴訟
• 取得執行名義後可聲請強制執行

參、處理建議

1. 短期建議

• 立即整理相關文件證據
• 設法確認房客最新聯絡方式及地址
• 評估訴訟成本效益

2. 長期建議

• 未來簽約時應要求提供保證人
• 考慮辦理公證程序
• 建議在租約中加入強制執行條款
• 定期檢視租金繳納情形，及早因應異常

肆、結論

考量本案房客已積欠3個月租金並擅自搬離，建議房東可循民事程序追討欠租，首先可採取聲請支付命令方式，若遭異議再提起民事訴訟。同時建議房東未來在租賃契約之簽訂上應更加謹慎，增加相關保障條款，以預防類似情事發生。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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