租賃口頭約定提前解約爭議

壹、案件摘要

1. 當事人與二房東原有書面租賃契約，已於今年1月到期
2. 契約到期後，雙方以口頭約定續租至今年6月
3. 因與二房東女兒發生生活糾紛，欲提前於4月解約搬離
4. 目前處於無書面契約、僅有口頭約定的狀態

貳、法律分析

一、租賃契約效力

1. 原書面契約到期後的法律效果

• 依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」
• 本案雙方雖有口頭約定續租至6月，但因缺乏書面證明，應可能視為不定期限租賃契約

二、提前終止租約權利

1. 租賃物使用障礙

• 依民法第430條規定，若租賃物有修繕必要時，承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人未於期限內修繕，承租人得終止契約
• 本案二房東女兒的干擾行為，可能影響承租人正常使用租賃物

參、處理建議

一、優先和解方案

1. 建議與二房東進行協商：

• 說明與二房東女兒發生糾紛影響居住品質的具體事實
• 尋求雙方同意提前終止租約的可能性
• 協商結果建議以書面方式確認

二、法律行動方案

1. 若協商不成，可採取下列措施：

• 蒐集二房東女兒干擾行為的具體證據
• 以存證信函通知二房東終止租約意願
• 依民法第451條主張為不定期租賃，提出終止租約

肆、結論

考量本案租賃關係可能涉及不定期租賃契約，建議：

1. 優先採取協商方式解決糾紛
2. 若協商不成，可依民法第451條規定主張權利
3. 未來租賃關係應以書面方式約定，以避免類似爭議

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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