房東母親強迫提前終止租約糾紛

我在112年5月跟出租人劉書宏簽訂租屋合約,租期三年,到期日在115年5月3日,於今年114年初出租人的媽媽劉菊花女士突然登門說明要我們於4月底搬離住處,因為他現居的房子要整修,他要移居到我們承租的地方,並且聲稱自己是房屋所有權人,年初我們已告知出租人也就是房東,他母親的訴求,中間多次回覆我們他會去跟他母親溝通,直到元宵後告知我們可以續住到租期結束,4月初劉菊花女士又登門告知我們搬離,並且有威脅警告意味表示如果我們去報警提告沒用,他自己有律師團,我們打不贏他,這時我們也有同步資訊給到房東,房東也是回覆他會再去溝通,中間我們已經有說明如果需要我們搬離即是房東先違約,並且簽定的租屋契約上明訂不可任意提前解約,所以我們要求3個月的違約金,房東不願支付,我們只能要求住到期滿,直到5月初,劉菊花女士不知道從何取得我們的聯繫方式,已經有跟房東確認並非房東提供,並且多次傳訊息要求我們搬離,並且在訊息中他自己也有提到房東也有部分產權,並且警告我們搬離否則將採法律途徑,現已收到律師函,但律師函內容完全與事實不符,請問我們應該怎麼做?

AI 答覆

壹、案件摘要

  1. 承租人於112年5月與出租人劉書宏簽訂租賃契約,租期三年至115年5月3日
  2. 114年初,出租人之母劉菊花女士要求承租人提前於4月底搬離
  3. 劉菊花女士聲稱為房屋所有權人,並有威脅行為
  4. 劉菊花女士未經同意取得承租人聯絡方式,並發送律師函
  5. 出租人劉書宏表示同意承租人續住至租期結束

貳、法律分析

一、租賃契約效力

  1. 本案租賃契約應屬有效成立,依不動產估價技術規則第2條第5款規定,正常租金係指「具有市場性之不動產,於有意願之租賃雙方,依專業知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值」。

  2. 依不動產估價技術規則第122條規定,租賃權估價應考慮「契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素」,本案租賃契約已明確約定租期,應受契約拘束。

二、所有權與出租權限

  1. 若劉菊花女士確為所有權人,而劉書宏為共有人,其出租行為可能涉及共有物處分問題。

  2. 本案租賃契約既已成立,依租賃契約之本質,出租人應保障承租人之使用收益權。

三、不當行為之法律責任

  1. 劉菊花女士之威脅行為,依檢舉人保護法第9條第2項規定,如有受威脅、恐嚇或其他危害安全之行為,主管機關應洽請警察機關依法處理。

參、處理建議

  1. 立即行動建議

    • 保存所有通訊紀錄及威脅內容
    • 製作完整事件時間軸
    • 向警察機關報案處理威脅行為
  2. 法律行動建議

    • 委請律師提出回函
    • 要求出示房屋所有權相關證明
    • 堅持履行原租賃契約

肆、結論

  1. 考量本案涉及租賃契約效力及人身安全問題,建議承租人:
    • 堅持原租賃契約之效力
    • 依法主張承租人權益
    • 必要時尋求警察機關協助處理威脅行為
    • 保存相關證據,以備後續法律程序使用

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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