房客違約搬離拒點交 水電費追討糾紛

壹、案件摘要

1. 租賃期間：2023年6月起
2. 租約特別約定：禁止抽菸、禁止養寵物
3. 違約事實：
   • 租客違反禁止抽菸約定
   • 租客友人攜帶寵物進出
4. 爭議現況：
   • 租客已實質搬離但未完成點交
   • 欠費：水費2,400元、電費42,000元、瓦斯費待確認
   • 押金70,000元，租客要求先退還一半

貳、法律分析

一、租約終止權

依民法第438條第1項規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」同條第2項：「承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」本案租客違反租約禁止抽菸及寵物進出之約定，應構成違約事由。

二、押金及欠費處理

依民法第445條第1項規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。」同條第2項：「前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」房東應可依法就押金優先抵付水電瓦斯等欠費。

參、處理建議

1. 立即行動建議：

   • 製作存證信函確認租約終止
   • 要求進行正式點交
   • 列明所有欠費項目
   • 說明押金抵付方式

2. 押金處理：

   • 不建議同意先退還一半押金
   • 應待完成點交及費用結算後再處理
   • 依法進行欠費抵扣

3. 如租客不配合：

   • 可依民法第447條規定行使權利
   • 建議保留相關違約證據
   • 必要時提起調解或訴訟

肆、結論

考量本案租客已有違約事實且已實質搬離，建議房東：

1. 應儘速完成正式點交程序
2. 確認所有欠費金額後從押金中扣除
3. 如有剩餘押金再行退還
4. 全程製作書面紀錄以保障權益

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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