房客違約搬離拒點交 水電費用追討糾紛

壹、案件摘要

1. 房東於114年6月起出租房屋予承租人，租約明定不得抽菸及養寵物
2. 承租人違反租約規定，有抽菸及友人攜帶寵物進出情事
3. 承租人目前已搬離大部分物品，但尚未完成點交
4. 承租人積欠水費2,400元、電費42,000元及未確認金額之瓦斯費
5. 押金金額為70,000元，承租人要求先退還一半

貳、法律分析

一、租賃契約關係

依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」本案應成立有效之租賃契約關係。

二、違約事由

1. 依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」相對地，承租人應遵守租約約定之使用方式。

2. 本案承租人違反不得抽菸及不得攜帶寵物之約定，應構成違約事由。

三、費用給付義務

承租人應依民法第421條之規定支付租金及其他約定費用。本案承租人積欠之水電瓦斯費用，應屬其應負擔之使用費用。

參、處理建議

1. 關於租約終止：

• 建議以存證信函正式通知承租人終止租約
• 明確載明終止事由及應清償費用

2. 關於押金處理：

• 依民法第445條規定，房東得就押金行使留置權
• 建議扣除積欠費用後再返還餘額

3. 關於欠費追償：

• 保全水電瓦斯費用單據等證據
• 若無法達成和解，可依法提起民事訴訟

肆、結論

1. 考量承租人已有違約行為且積欠費用，建議：

• 製作完整的費用清單及違約事證
• 正式通知終止租約並要求清償欠款
• 依法定程序處理押金扣抵事宜

2. 若承租人拒絕履行給付義務，建議循司法途徑解決，以保障房東權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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