預售屋室外機位置爭議糾紛

壹、案件摘要

本案為預售屋買賣糾紛，爭點在於：

1. 代銷人員曾口頭承諾冷氣室外機不會放置於陽台
2. 買賣合約僅概括記載室外機「放置於室外」
3. 建商現欲將室外機放置於陽台，與代銷承諾不符

貳、法律分析

一、代銷人員承諾之效力

依民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」代銷人員就室外機位置之承諾，應視其是否在代理權限內而定。若代銷公司逾越代理權限，其承諾可能對建商不生效力。

二、契約解釋原則

依民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」本案合約雖僅記載「放置於室外」，但應探求訂約時當事人之真意。代銷人員之承諾應可作為解釋契約內容之參考。

三、消費者保護責任

依消費者保護法第22條第1項規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」同條第2項規定：「企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」若代銷時確有相關承諾或廣告，建商應負履行之義務。

參、處理建議

1. 證據保全

• 建議保存代銷當時之所有書面資料
• 保留與代銷人員之通訊紀錄
• 蒐集相關廣告文宣

2. 協商方向

• 可依消保法主張廣告內容效力
• 提出替代方案供建商參考
• 要求建商說明變更之必要性

3. 後續程序

• 可向消費者保護官提出申訴
• 必要時尋求律師協助
• 透過調解委員會處理

肆、結論

考量代銷人員承諾可能涉及民法代理之規定，建議：

1. 先與建商進行協商，要求履行代銷承諾
2. 若協商不成，可依消費者保護法提出申訴
3. 未來簽約時應將重要承諾明確載入契約

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！