保全合約自動續約爭議

壹、案件摘要

本案涉及保全公司與社區管理委員會（下稱管委會）間之保全服務契約，於管委會處於「失能真空」狀態下，保全公司依契約自動續約，且未事先通知住戶，導致住戶資訊不對稱之情境。住戶欲了解此自動續約之法律效力及應如何處理。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 契約自動續約條款之效力： 依您提供的契約條款「合約屆滿,雙方欲終止合約時,得於三十天前以書面方式通知對方。如逾時未行通知,視同續約壹年。」此類自動續約條款在法律上，若經雙方合意訂定且內容明確，原則上應屬有效。這表示，若任一方未於約定期間內以書面通知終止，契約即會依照條款自動續約。

2. 管委會「失能真空」對續約之影響： 本案關鍵在於管委會處於「失能真空」狀態。若管委會確實因故（例如委員任期屆滿未改選、無人願意擔任委員等）而無法正常運作，導致無合法代表可以行使終止契約之權限，此時保全公司若明知此情況，仍逕行主張自動續約，則可能涉及以下爭議：

   • 意思表示能力與代理權：管委會作為一個非法人團體，其對外行為需透過主任委員或經授權之委員為之。若管委會處於「失能真空」，恐難以認定其有能力為「未行通知」之意思表示。此時，保全公司若知悉管委會無合法代表可為終止通知，仍依自動續約條款續約，其續約效力可能受到挑戰。
   • 誠信原則：依民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。若保全公司明知管委會已失能，無法行使終止權，卻仍依自動續約條款續約，且未採取任何合理措施（例如嘗試聯繫住戶代表或主管機關），此舉是否符合誠信原則，恐有討論空間。住戶或可主張保全公司有濫用契約權利之嫌。

3. 未通知住戶之問題： 保全公司與管委會簽訂契約，其契約相對人為管委會，而非個別住戶。因此，除非契約另有約定或公寓大廈管理條例有特別規定，保全公司原則上並無直接通知個別住戶契約續約與否之法律義務。然而，在管委會失能的特殊情況下，若保全公司明知管委會無法運作，卻未嘗試透過其他合理方式（例如張貼公告於社區、聯繫區分所有權人會議召集人等）告知住戶，則可能加深其違反誠信原則之疑慮。

二、刑事責任

就目前所提供之資訊，保全公司依契約條款自動續約之行為，尚難以直接認定涉及詐欺、背信或其他刑事不法行為。此爭議主要應屬民事契約範疇。

三、行政責任

本案主要為私法契約爭議，尚不直接涉及保全公司之行政責任。然而，若管委會之「失能真空」狀態違反公寓大廈管理條例之規定，主管機關（例如地方政府建管單位）可能會介入要求限期改善管委會之運作。

四、其他特殊法規責任

公寓大廈管理條例規範了公寓大廈管理組織之成立、運作及權限。若管委會之「失能真空」狀態已違反該條例之相關規定，例如未定期召開區分所有權人會議、未選任管理委員等，則區分所有權人得依該條例之規定，請求主管機關介入處理或自行召集會議，以恢復管委會之正常運作。管委會的合法性與運作狀況，將直接影響其對外簽訂或終止契約的效力。

參、處理建議

1. 釐清管委會狀態：首先應確認管委會「失能真空」的具體情況，例如是否已無合法選任之管理委員、主任委員，或雖有委員但已無法召開會議或作成決議。這將影響後續主張的強度。
2. 召開區分所有權人會議：住戶應盡速依《公寓大廈管理條例》之規定，召開區分所有權人會議，選任新的管理委員或成立臨時管理委員會，以恢復管委會的正常運作能力。這是解決問題的根本之道。
3. 蒐集證據：蒐集證明管委會於續約前已處於「失能真空」狀態的相關證據，例如會議紀錄、公告、住戶陳情紀錄等，以證明保全公司應知悉此情況。
4. 發函保全公司協商：由新成立或恢復運作的管委會，或由一定比例之區分所有權人代表，向保全公司發出正式書面函件，說明管委會於續約時之失能狀況，質疑自動續約之效力，並要求協商解決方案（例如重新議約、縮短契約期限或終止契約）。
5. 尋求法律專業協助：若協商無果，且住戶認為自動續約顯失公平或無效，建議諮詢專業律師，評估提起民事訴訟（例如確認契約關係不存在之訴）之可行性與勝訴機率。

肆、結論

關於保全公司在管委會失能真空狀態下自動續約之問題，其自動續約條款原則上應屬有效，但若保全公司明知管委會已失能且無法行使終止權，仍逕行續約，則其續約效力可能因違反誠信原則而受到挑戰。建議住戶應盡速恢復管委會之正常運作，並由管委會代表與保全公司進行協商，必要時可尋求法律途徑解決。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！