租約口頭約定之證明與房仲證人效力分析

壹、案件摘要

您詢問在簽訂租賃契約時，房東口頭答應的事項未載明於書面契約中，是否可以請當時在場的房仲業務員作為證人，以證明該口頭約定。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 契約成立與口頭約定之效力： 依據我國民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立。原則上，法律並未強制租賃契約必須以書面為之，口頭約定亦應屬有效。然而，若有書面契約存在，且口頭約定與書面內容有所出入或補充，在舉證上會面臨較大的挑戰。
2. 房仲業務員作為證人之可能性： 在民事訴訟中，凡是親身經歷或知悉案件相關事實之人，原則上皆得作為證人。本案中，房仲業務員當時在場，應屬親自聽聞房東口頭承諾之人，因此，該房仲業務員應得作為證人，就其所見所聞向法院陳述事實，以證明房東曾有該口頭約定。
3. 證言之證明力： 雖然房仲業務員得作為證人，但其證言的證明力（也就是法院採信的程度）會由法院綜合判斷。法院可能會考量以下因素：
   • 證人之客觀性：房仲業務員是由房東所聘請，其證言是否可能帶有偏頗，法院會加以審酌。
   • 證言之明確性與一致性：證言內容是否明確、具體，且與其他證據（若有）是否一致。
   • 其他證據之佐證：若除了房仲證言外，還有其他間接證據（例如通訊軟體對話、錄音、錄影等）能佐證該口頭約定，將有助於提高其證明力。
   • 書面契約之優先性：一般而言，書面契約內容會被認為是當事人最終且完整的合意，若口頭約定與書面契約內容有所衝突，欲推翻書面契約內容，舉證責任會較重。

二、刑事責任

本案主要涉及租賃契約的民事爭議，應無直接涉及刑事責任之問題。

三、行政責任

本案主要涉及租賃契約的民事爭議，應無直接涉及行政責任之問題。

四、其他特殊法規責任

本案主要涉及租賃契約的民事爭議，應無其他特殊法規責任之問題。

參、處理建議

1. 優先協商：建議您可先嘗試與房東進行溝通協商，提醒房東曾有該口頭約定，看是否能達成共識，並將其補入書面契約或以其他書面方式確認。
2. 蒐集證據：若協商不成，請盡可能蒐集所有能證明該口頭約定的證據，例如：
   • 與房仲業務員確認其是否願意出庭作證，並請其回憶當時對話細節。
   • 若有任何通訊軟體對話、電子郵件、錄音、錄影等能間接證明該約定的資料，務必妥善保存。
   • 若有其他在場人士，亦可詢問其是否願意作證。
3. 考慮法律途徑：若上述方式均無法解決，且該口頭約定對您的權益影響重大，您可能需要考慮透過法律途徑（如調解、訴訟）來主張您的權利。此時，房仲業務員的證言將是重要的證據之一。
4. 未來簽約注意事項：為避免類似爭議，未來簽訂任何契約時，務必將所有約定事項，無論大小，均清楚載明於書面契約中，並確認無誤後再簽字。

肆、結論

關於您詢問租約口頭約定未載明於書面契約，房仲業務員是否可作證一事，該房仲業務員應屬得作為證人，就其所見所聞向法院陳述事實。然而，其證言的證明力將由法院綜合判斷，且欲以口頭約定推翻或補充書面契約，舉證責任較重。建議您應盡力蒐集所有相關證據，並優先嘗試與房東協商，若協商不成再考慮法律途徑。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！