租賃口頭約定爭議與房仲證人效力

壹、案件摘要

本案涉及租賃契約簽訂時，房東透過房仲業務口頭承諾某事項，但該事項並未載明於書面租約中。退租時，房東否認曾有此口頭約定，導致雙方產生爭議。承租人欲詢問是否可請當時在場的房仲業務作為證人，以證明該口頭約定之存在。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民事契約關係中的口頭約定效力與舉證責任問題。

1. 口頭約定之效力： 依據我國民法第153條規定，契約之成立，除法律另有規定外，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。這表示口頭約定原則上亦可能成立契約。然而，若雙方已簽訂書面租賃契約，且該書面契約未載明此口頭約定，則在法律上，書面契約的內容通常會被視為雙方最終且完整的合意。若口頭約定與書面契約內容有所牴觸，或書面契約已明確約定其為全部合意，則口頭約定之效力恐會受到挑戰。

2. 舉證責任： 依據民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。因此，若承租人主張存在該口頭約定，並欲依此約定向房東請求權利，則承租人應負擔證明該口頭約定確實存在且內容為何的責任。

3. 房仲業務作為證人之可能性與證明力：

   • 證人適格：當時在場的房仲業務，因其親身經歷該口頭約定的過程，應可作為證人（民事訴訟法第301條以下有證人相關規定）。法院會傳喚其到庭作證，並就其所見所聞進行陳述。
   • 證明力之判斷：房仲業務的證詞，將會是證明口頭約定存在的重要證據之一。然而，法院在判斷證詞的證明力時，會綜合考量多方因素，例如：證人與雙方當事人的關係（有無利害關係）、證人記憶的清晰度、證詞內容是否前後一致、有無其他佐證資料（如通訊紀錄、錄音、錄影等）可相互印證等。若房仲業務的證詞明確且可信，將有助於承租人證明口頭約定之存在；反之，若證詞模糊或有疑義，其證明力可能就會降低。

二、刑事責任

本案僅涉及契約履行爭議，應無涉及刑事詐欺或其他刑事責任之虞。

三、行政責任

本案應無涉及行政法規之責任。

四、其他特殊法規責任

本案應無涉及其他特殊法規責任之虞。

參、處理建議

1. 確認房仲業務意願與記憶：建議您先與當時在場的房仲業務聯繫，確認其是否願意出庭作證，並了解其對於當時口頭約定內容的記憶是否清晰、明確。若房仲業務能提供具體且有利於您的證詞，將會是重要的證據。
2. 蒐集其他佐證資料：除了房仲業務的證詞外，您亦可檢視是否有其他間接證據可佐證該口頭約定，例如：當時的通訊紀錄、簡訊、電子郵件、錄音、錄影，或是其他第三人證詞等。
3. 嘗試與房東協商：在蒐集相關證據後，您可以再次嘗試與房東進行溝通協商，並告知您已掌握房仲業務的證詞，以期能達成和解。
4. 考慮法律訴訟：若協商無果，且您認為該口頭約定對您的權益影響重大，並有足夠證據支持，則可能需要考慮提起民事訴訟。但在提起訴訟前，建議您應諮詢專業律師，評估勝訴的可能性及訴訟成本。
5. 未來簽約注意事項：為避免類似爭議再次發生，未來在簽訂任何契約時，務必將所有重要的約定事項，無論大小，均以書面方式明確記載於契約條款中，並由雙方簽名確認，以保障自身權益。

肆、結論

關於您所詢問的租賃口頭約定爭議，涉及民事契約關係中的舉證責任。房仲業務應可作為證人，其證詞將是證明口頭約定存在的重要證據，但其證明力仍待法院綜合判斷。建議您應積極蒐集所有有利證據，並可嘗試與房東協商，若協商不成，再考慮尋求法律途徑解決。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！