公寓公共設施修繕爭議與違建認定諮詢

壹、案件摘要

本案涉及一棟十戶公寓，目前並無成立管理委員會。其中屋簷水槽部分脫離結構，且屋簷的支撐柱下方連接地板處已腐蝕，顯有公共安全疑慮。經九戶區分所有權人同意修繕，但有一戶不同意分擔費用。此外，該不同意修繕的住戶另主張屋簷為違章建築，並揚言將請人拆除。本案主要問題在於公共設施修繕費用的分擔爭議，以及屋簷是否構成違章建築的判斷。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 公共設施修繕費用分擔義務：

   • 依據《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」本案雖無管理委員會，但屋簷及水槽應屬公寓的「共用部分」。
   • 同條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於某區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」本案屋簷及水槽的損壞，若非可歸責於特定住戶，則其修繕費用應屬全體區分所有權人共同分擔。
   • 涵攝：本案屋簷水槽部分脫離結構、支撐柱腐蝕，顯已影響公共安全，應屬共用部分之修繕。即便未成立管理委員會，全體區分所有權人仍應依其應有部分比例分擔修繕費用。九戶同意修繕，已達多數決，不同意之住戶仍應負擔其應有部分。若該住戶仍拒絕分擔，其他住戶可能得依《民法》相關規定，向法院訴請該住戶給付其應分擔之修繕費用。

2. 違章建築之認定：

   • 依據《建築法》第25條規定，建築物非經申請直轄市、縣（市）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用。未經許可擅自建造者，即可能構成違章建築。
   • 涵攝：屋簷是否為違章建築，應屬事實認定問題。判斷標準在於該屋簷是否為原始建築物之一部分，且有否取得合法建照或使用執照。若屋簷係於建築物建造完成後，未經申請許可而增建者，則可能涉及違章建築。反之，若屋簷為原始建築物的一部分，且已載明於建照或使用執照圖說中，則不應屬違章建築。建議您可向當地主管建築機關（例如各縣市政府的都市發展局或建築管理工程處）調閱原始建築執照及使用執照圖說，以確認屋簷的合法性。

二、刑事責任

1. 拒絕分擔修繕費用：通常不直接涉及刑事責任，此屬民事糾紛範疇。
2. 違章建築：單純的違章建築行為本身，通常不直接構成刑事責任，而是面臨行政裁罰。然而，若違章建築因結構不穩固而有倒塌之虞，且經主管機關通知限期拆除或改善而未處理，導致公共危險，則可能涉及《刑法》公共危險罪章之相關規定，例如《刑法》第193條違背建築術成規罪，但此需視具體情節判斷。
3. 公共安全問題：若因屋簷損壞未修繕，導致他人受傷或財物損失，則可能涉及《刑法》過失傷害或過失毀損等刑事責任，但此需有損害結果發生且具因果關係，並經檢察官偵查認定。

三、行政責任

1. 違章建築：若經主管建築機關認定屋簷為違章建築，主管機關得依《建築法》第86條或第97條之規定，勒令停止使用、限期拆除、改建、修繕或採取其他必要措施，並得處以罰鍰。若未依限改善或拆除，主管機關可能強制執行拆除。

四、其他特殊法規責任

本案主要適用《公寓大廈管理條例》及《建築法》等相關法規。

參、處理建議

1. 召開區分所有權人會議：建議您與其他同意修繕的住戶，依《公寓大廈管理條例》第28條或第29條規定，召開區分所有權人會議，討論修繕事宜。即使無管理委員會，仍可依規定召集會議。會議中應明確說明屋簷損壞的危險性、修繕的必要性、費用預估及分擔方式。會議決議應作成書面紀錄，並送達給所有區分所有權人。
2. 尋求調解：若該住戶仍拒絕配合，建議可向當地鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或向法院聲請調解。透過公正第三方協調，有助於化解爭議。
3. 確認屋簷合法性：針對該住戶指稱屋簷為違建一事，建議您可向當地主管建築機關（例如各縣市政府的都市發展局或建築管理工程處）申請調閱原始建築執照及使用執照圖說，核對屋簷是否為原始建築物的一部分。若確認為合法建物，可向該住戶說明並提供證明，以釐清誤會。
4. 委請專業鑑定：若有必要，可委請建築師或結構技師進行專業鑑定，評估屋簷的結構安全狀況及是否符合建築法規，並出具報告，作為與該住戶溝通或未來訴訟的依據。
5. 考慮提起民事訴訟：若經上述方式仍無法解決，且修繕確有急迫性及必要性，其他住戶可能得共同向法院提起民事訴訟，請求該住戶給付其應分擔之修繕費用。

肆、結論

關於公寓屋簷公共設施修繕爭議，因涉及公共安全，全體區分所有權人應依《公寓大廈管理條例》共同分擔修繕費用。建議您與其他住戶召開區分所有權人會議，並可考慮尋求調解。至於屋簷是否為違章建築，則應向主管建築機關調閱原始圖說以確認其合法性。若經確認為合法建物，可據此反駁違建指控；若確為違建，則可能面臨行政裁罰。建議您在處理過程中，務必保留所有相關文件與溝通紀錄。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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