租賃契約提前解約爭議法律意見

壹、案件摘要

本案涉及您（出租人）與對方（承租人）簽訂一份為期5年的租賃契約。對方已於去年12月繳納第一年租金。今年4月2日，對方透過LINE通話向您表示欲解約並要求返還租金，但您當下予以拒絕。隨後於4月4日，您發函告知對方同意解約。然而，對方卻以存證信函回覆，聲稱其4月2日的通話僅為諮詢土地事宜，並未同意提前終止租約，且認為您無權要求其清空並返還土地。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民法上關於租賃契約之成立、存續與終止之相關規定。依據民法第153條規定，契約之成立，須經當事人互相表示意思一致。而契約之終止，原則上亦須雙方當事人合意，或有法律規定、契約約定之終止事由方得為之。

1. 關於契約終止之合意：

   • 承租人於4月2日LINE通話中告知解約及租金返還之意思表示，應可視為一個「終止租賃契約」之要約。然而，您當下已明確拒絕此要約，故此時雙方並未達成終止契約之合意。
   • 您於4月4日發函告知同意解約，此舉可能被解釋為您對承租人先前要約之「承諾」，或是一個新的「終止租賃契約」之要約。然而，承租人後續以存證信函明確回覆「並沒有同意提前終止租約」，並主張其4月2日通話僅為「諮詢土地事宜」，此一意思表示應可視為承租人否認曾提出終止租約之要約，或拒絕您4月4日之終止要約。
   • 綜合上述事實，雙方就租賃契約之提前終止，應屬尚未達成合意。因此，該份為期5年之租賃契約，應仍屬有效存續中。

2. 契約存續之法律效果：

   • 既然租賃契約仍有效存續，承租人依民法第438條規定，應仍負有依約給付租金之義務，直至租賃期間屆滿或契約合法終止為止。
   • 同時，您（出租人）依民法第423條規定，亦應繼續保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，並無權要求承租人提前清空或返還土地，除非承租人有其他違約情事，且符合法定或約定之終止事由。
   • 若承租人後續未依約給付租金，則可能構成債務不履行。您得依民法第440條規定，催告承租人於期限內支付租金，若逾期仍不支付，則您可能得依法定程序終止租賃契約，並請求承租人返還租賃物及支付所欠租金，甚至請求損害賠償。

二、刑事責任

本案情節主要涉及契約履行與終止之民事糾紛，目前所提供之資訊，應無涉及刑事責任之虞。

三、行政責任

本案情節主要為私人契約關係之爭議，應無涉及行政法規之責任。

四、其他特殊法規責任

本案主要適用民法之租賃相關規定，目前所提供之資訊，應無涉及其他特殊法規責任之虞。

參、處理建議

1. 釐清雙方真實意願： 由於承租人已明確表示未同意提前終止租約，建議您再次與承租人進行溝通，以書面方式（例如存證信函或律師函）確認其對於租約存續或終止之真實意願。若承租人確實無意終止，則租約應繼續履行。
2. 要求承租人履行租金給付義務： 若租賃契約仍有效存續，承租人即有按期給付租金之義務。若承租人未依約給付，您應發函催告其支付，並告知若逾期未繳，您將依法採取進一步行動（例如終止租約並請求返還土地及損害賠償）。
3. 避免單方行動： 在雙方未達成終止合意前，您不宜單方面要求承租人清空或返還土地，以免衍生不必要之法律糾紛。
4. 保留證據： 妥善保存所有與本案相關之書面文件（如租賃契約、往來函件、存證信函）及通訊紀錄（如LINE對話截圖、通話紀錄），以備未來可能之法律程序使用。

肆、結論

關於您與對方之租賃契約提前解約爭議，依目前事實判斷，雙方似未達成終止契約之合意，故該5年租賃契約應仍屬有效存續中。承租人仍負有給付租金之義務，而您亦無權單方要求其提前返還土地。建議您應先釐清承租人對於租約存續之真實意願，並在確認租約仍有效後，要求承租人履行其給付租金之義務，若承租人持續不履行，再依法定程序處理。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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