樓上漏水糾紛與法律途徑之建議

壹、案件摘要

您所面臨的問題是樓上住戶漏水導致您房屋受損，且此情況已非首次發生。雖然樓上住戶曾自行修繕，但問題未能徹底解決。在過去一年多，雙方對於尋找漏水點及修繕責任遲遲無法達成共識，溝通無效。目前樓上住戶已委請律師處理，並有「顛倒是非」之情形，您因此詢問是否也應委請律師以維護自身權益。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民事責任，即樓上住戶對於其房屋漏水造成您損害的賠償責任。依據我國民法及公寓大廈管理條例相關規定，分析如下：

1. 侵權行為責任：

   • 民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」若樓上住戶因未善盡管理、維護其專有部分或共用部分之義務，導致漏水並造成您的損害，則可能構成侵權行為，應負損害賠償責任。
   • 事實涵攝：本案中，漏水問題持續發生，且樓上住戶曾自行修繕但未徹底解決，若漏水點確實源自樓上住戶之專有部分（例如其衛浴設備、專用管線等），或其未妥善維護導致漏水，則樓上住戶應屬有過失。您因漏水所受之裝潢損壞、財物損失等，應可向樓上住戶請求賠償。

2. 公寓大廈管理條例之責任：

   • 公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板，其修繕費用由該共同壁及樓地板兩側之區分所有權人共同負擔；其修繕費用由該共同壁及樓地板兩側之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於某區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
   • 事實涵攝：若漏水點經鑑定確認係來自樓上住戶的專有部分（如其浴室、廚房管線），則修繕費用應由樓上住戶負擔。若漏水點位於樓板或共同壁，且非因可歸責於任何一方，則修繕費用應由樓上、樓下住戶共同負擔。然而，若漏水原因可歸責於樓上住戶（例如其裝修不當、未定期維護等），則修繕費用及因此造成的損害賠償，應由樓上住戶單獨負擔。您目前面臨的狀況，樓上住戶已請律師，且有「顛倒是非」之情形，這表示對方可能試圖推卸責任，因此釐清漏水原因及責任歸屬將是關鍵。

二、刑事責任

依您所述，本案應不涉及刑事責任。漏水糾紛通常屬於民事範疇，除非有故意破壞、恐嚇等行為，否則難以構成刑事犯罪。

三、行政責任

本案目前亦不涉及行政責任。行政責任通常與違反建築法規、消防法規等公法義務有關，單純的鄰里漏水糾紛，通常不會直接產生行政罰鍰等責任。

四、其他特殊法規責任

除了上述民法及公寓大廈管理條例外，本案應無其他特殊法規責任之適用。

參、處理建議

鑑於樓上住戶已委請律師，且有推卸責任之意圖，為確保您的權益，強烈建議您採取以下步驟：

1. 委請專業律師協助：對方已請律師，代表其已準備透過法律途徑處理。您若未有律師協助，在法律攻防上可能處於劣勢。律師可以協助您釐清法律關係、蒐集證據、撰寫法律文件，並代表您進行協商或訴訟，以確保您的權益不受損害。

2. 立即蒐集並保全證據：

   • 損害照片與影片：詳細拍攝漏水造成的損害情況（如天花板、牆壁、家具等），並註明拍攝日期。
   • 溝通紀錄：保留所有與樓上住戶溝通的紀錄，包括簡訊、通訊軟體對話、電子郵件等。
   • 修繕紀錄：若您曾自行修繕或請人評估，請保留相關單據、報價單、照片等。
   • 專業鑑定報告：這是最關鍵的證據。建議您委託專業的抓漏公司、土木技師或建築師進行漏水鑑定，找出漏水點及原因，並取得正式的鑑定報告。這份報告將是證明漏水責任歸屬的重要依據。

3. 發送存證信函：在律師協助下，向樓上住戶發送存證信函，正式告知漏水情況、要求其限期修繕並賠償損害，並附上相關證據。這可以作為未來訴訟的證明，表明您已盡告知義務。

4. 考慮調解或訴訟：

   • 調解：在正式訴訟前，可以考慮向鄉鎮市區公所調解委員會或法院聲請調解，嘗試在公正第三方協助下達成和解。這通常是較為經濟且快速的解決方式。
   • 訴訟：若調解不成，則可能需要提起民事訴訟，由法院判決樓上住戶應負的修繕及賠償責任。

肆、結論

關於您樓上漏水的問題，應屬涉及民事侵權行為及公寓大廈管理條例之責任。考量樓上住戶已委請律師並有推卸責任之情形，為有效維護您的權益，強烈建議您應盡速委請專業律師協助，並積極蒐集相關證據，特別是專業的漏水鑑定報告，以利後續的協商、調解或訴訟程序。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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