公寓大廈管理費分攤爭議

壹、案件摘要

您所提出的問題，主要關切社區管理費的調整方式，特別是將小坪數住戶的管理費調降，並將調降的差額轉嫁由大坪數住戶負擔，質疑此調整方式的合法性。

貳、法律分析

一、民事責任

關於公寓大廈管理費的分攤，主要依據《公寓大廈管理條例》及社區的「規約」來決定。依據《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應分擔之比例或規約約定，比例分擔之。」

這表示，管理費的分攤原則上應按照區分所有權人（即住戶）的「應有部分比例」（通常是依據房屋權狀上的坪數比例）來分擔，但如果社區的「規約」有特別約定，或經「區分所有權人會議」合法決議，則可以依據規約或決議的方式來分攤。

因此，本案管理費分攤方式的調整，若非依據社區規約的約定，則應屬經由「區分所有權人會議」決議通過。依據《公寓大廈管理條例》第31條規定，區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人三分之二以上及其所持有應有部分合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其所持有應有部分合計四分之三以上之同意行之。若涉及規約的變更，亦應符合此一門檻。

若社區管理委員會或部分住戶未經合法程序，擅自調整管理費分攤方式，或該調整決議未符合法定門檻，則該調整應屬不具拘束力。大坪數住戶若認為權益受損，可能涉及民事上的權利爭議。

二、刑事責任

就您所描述的情形，單純的管理費分攤方式調整爭議，應屬不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案主要為住戶間的權利義務關係，應屬不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案主要適用《公寓大廈管理條例》，應屬不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 查閱規約與會議紀錄： 首先，建議您向管理委員會或管理負責人，調閱社區的「規約」內容，確認其中是否有關於管理費分攤方式的特別約定。同時，也應查閱近期「區分所有權人會議」的會議紀錄，確認是否有針對管理費分攤方式進行調整的決議，以及該決議是否符合《公寓大廈管理條例》所規定的法定程序（例如出席人數、同意比例等）。
2. 與管理委員會溝通： 若查閱後發現該調整並未經合法程序，或決議有瑕疵，您可以書面方式向管理委員會提出質疑，要求其說明調整的依據及合法性。
3. 召開臨時區分所有權人會議： 若管理委員會無法提出合法依據，或溝通無效，您可以聯合其他受影響的住戶，依據《公寓大廈管理條例》第25條規定，請求召開臨時區分所有權人會議，重新討論管理費分攤方式的合理性與合法性。
4. 考慮法律途徑： 若上述方式仍無法解決爭議，且您認為該決議確實不合法，依據《公寓大廈管理條例》第56條準用《民法》第56條規定，區分所有權人會議的決議，若有違反法令或規約之情事，區分所有權人得於決議後三個月內，訴請法院撤銷該決議。但此舉可能耗費時間與金錢，建議謹慎評估。

肆、結論

關於社區管理費分攤方式的調整，應屬涉及區分所有權人權益的重大事項，其調整應依據《公寓大廈管理條例》及社區規約的規定，經由合法程序（通常是區分所有權人會議）決議通過。若您對此調整有疑義，建議您先查明相關規約及會議紀錄，確認其合法性。若發現有程序或實體上的瑕疵，可考慮與管理委員會溝通協商，或進一步循法律途徑處理。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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