租屋遺失鑰匙，房東扣抵押金之法律分析

壹、案件摘要

您在租賃房屋期間不慎遺失了房東的一副鑰匙，目前房東表示將因此從您的押金中扣除費用，您想了解房東可以扣多少押金，以及是否可以扣抵全部押金。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民事責任。依據《民法》相關規定，承租人（房客）對於租賃物應負善良管理人之注意義務，並於租賃關係終止時，有將租賃物返還之義務。若因承租人之過失導致租賃物受損或產生額外費用，承租人應負損害賠償責任。

就您遺失鑰匙的情形，房東（出租人）因此所受的損害，應屬承租人應負擔的損害賠償範圍。此損害賠償的範圍，應以實際所受損害為限。具體而言，可能包含：

1. 遺失鑰匙的重製費用。
2. 若因安全考量，房東確有更換門鎖（鎖心）的必要，則更換門鎖的合理費用。

依據《租賃住宅市場發展條例》第10條第2項規定：「押金於租賃關係消滅，承租人返還租賃住宅時，出租人得扣除承租人所積欠之租金、電費、水費、瓦斯費、管理費、清潔費、因可歸責於承租人之事由所致之損害賠償及其他應由承租人負擔之費用後，將賸餘押金返還予承租人。」因此，房東因您遺失鑰匙所受的損害，應可從押金中扣抵。

然而，房東所能扣抵的金額，應以實際發生的損害為準，例如重製鑰匙或更換鎖心的合理費用。房東應不得僅以遺失鑰匙為由，任意扣抵全部押金，除非該實際損害的金額確實高達全部押金，但此情況在單純遺失鑰匙的案件中，通常較為少見。

二、刑事責任

您遺失鑰匙的行為，應不涉及刑事責任，因為此行為並非刑法所規範的犯罪行為。

三、行政責任

本案應不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

除上述《民法》及《租賃住宅市場發展條例》外，本案應無其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 主動溝通： 建議您主動與房東溝通，表達願意負責遺失鑰匙所造成的實際損害。
2. 要求提供單據： 您有權要求房東提供重製鑰匙或更換鎖心的相關費用單據或報價，以確認扣抵金額的合理性。
3. 協商合理金額： 依據房東提供的單據，與房東協商一個合理的賠償金額。若僅是重製鑰匙，費用通常不高；若涉及更換鎖心，費用會較高，但仍應在合理範圍內。
4. 保留證據： 建議您保留所有與房東溝通的紀錄（如訊息、對話錄音等），以及任何相關單據。
5. 尋求調解： 若雙方對於扣抵金額無法達成共識，您可以考慮向各縣市的鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，或向消費者服務中心尋求協助。

肆、結論

關於您租屋遺失鑰匙導致房東欲扣抵押金一事，應屬民事損害賠償責任。房東應可依據《民法》及《租賃住宅市場發展條例》從押金中扣抵因您遺失鑰匙所造成的實際損害費用。房東應不得任意扣抵全部押金。建議您與房東協商，並要求提供相關費用單據，以確保扣抵金額的合理性。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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