房屋移轉性質爭議與款項追討法律諮詢

壹、案件摘要

您名下與父親、姐姐共同持有一棟房屋，每人各三分之一。去年，父親為避免其另一位女兒日後爭奪遺產，將其持有的三分之一房產轉移給您與姐姐。當時父親表示此舉是為稅金考量，以「買賣」方式辦理會較好，而非「贈與」，但並未提及需支付價金。您認為房屋價值未達新台幣244萬元，應無稅金問題，且未曾收到買賣契約書。近期，父親卻向您追討該筆「買賣」款項，讓您感到困惑，不知如何應對，特別是您曾簽署相關文件，但未持有契約書。

貳、法律分析

一、民事責任

本案核心爭議在於您父親將房屋持分移轉給您與姐姐的行為，其法律性質究竟是「贈與」或「買賣」。

1. 契約性質之認定：

   • 贈與契約：依《民法》第406條規定，贈與是當事人約定一方以自己之財產無償給予他方，他方允受之契約。若您與父親的真實意思是要無償贈與，即使形式上簽署了買賣契約，依《民法》第87條第2項規定，該買賣契約可能被認定為通謀虛偽意思表示而無效，但其所隱藏的贈與契約若符合要件則可能有效。在此情況下，父親應不得向您請求價金。
   • 買賣契約：依《民法》第345條規定，買賣是當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。若您與父親確實有買賣的真意，且約定支付價金，則父親應有權依契約請求價金。然而，若您簽署時並無支付價金的合意，或對買賣性質有誤解，則契約的成立或效力可能存在爭議。

2. 通謀虛偽意思表示：若父親與您皆無買賣之真意，僅為規避稅捐或其他目的而形式上作成買賣契約，則依《民法》第87條第1項規定，該買賣契約應屬無效。但若其目的是為了隱藏贈與行為，則應依贈與之規定處理。

3. 契約書交付與舉證：不動產買賣契約不以書面為必要成立要件（但不動產物權變動登記需書面），但書面契約是證明雙方合意的重要證據。您未持有契約書，未來若有訴訟，在舉證上可能會較為困難，但仍可透過其他證據（如對話紀錄、通訊軟體訊息、證人證詞、金流證明等）證明當時的真實意圖。

4. 父親請求權之基礎：父親若要向您請求價金，應舉證證明雙方有買賣合意及價金約定。若無法證明，其請求可能無理由。

二、刑事責任

目前資訊較難直接判斷是否涉及刑事責任。若父親一開始即有詐欺意圖，利用假買賣契約向您追討款項，可能涉及《刑法》詐欺罪。但這需要進一步證據證明其施用詐術行為及不法所有意圖。

三、行政責任

1. 稅務問題：不動產移轉涉及土地增值稅、契稅及贈與稅。
   • 贈與稅：贈與不動產會涉及贈與稅，目前每年贈與稅免稅額為新台幣244萬元（113年度）。若贈與價值未超過此金額，原則上不會有贈與稅。
   • 土地增值稅與契稅：無論買賣或贈與，皆可能產生土地增值稅與契稅。父親聲稱以買賣方式是為稅金考量，可能是因為買賣在特定條件下（如自用住宅）可適用較優惠的土地增值稅率，而贈與則無法適用自用住宅優惠稅率。因此，父親的說法在稅務規劃上並非完全無據，但這與贈與稅的免稅額是不同概念。
2. 逃漏稅風險：若確實是通謀虛偽買賣以規避稅捐，則可能涉及《稅捐稽徵法》相關規定。此責任通常由實際行為人（即父親）承擔，但若您知情並配合，亦可能受牽連。

四、其他特殊法規責任

本案主要涉及民事契約關係與稅務問題，目前尚無其他特殊法規責任之適用。

參、處理建議

1. 釐清真意：建議您與父親進行誠懇溝通，明確釐清當初移轉不動產持分的真實意圖究竟是贈與還是買賣。若有其他家人（如您姐姐）在場，可請其協助釐清。
2. 要求提供契約書：再次向父親或當時辦理的代書要求提供當時簽署的買賣契約書影本，以了解契約內容及約定事項。
3. 蒐集證據：積極蒐集所有能證明當初是贈與而非買賣的證據，例如對話紀錄、通訊軟體訊息、證人證詞（如您姐姐）、金流證明（若無支付款項）等。
4. 暫勿支付款項：在未釐清契約性質及父親請求權基礎前，建議您暫勿支付任何款項，以免日後舉證困難或被視為承認買賣關係。
5. 諮詢專業律師：由於涉及不動產權利及契約效力等複雜法律問題，建議您攜帶相關文件（如土地建物謄本、權狀、對話紀錄等）向專業律師進行個別諮詢，以評估您的法律風險並規劃應對策略。

肆、結論

關於您父親將房屋持分移轉給您與姐姐後，現向您追討款項一事，核心爭議在於該移轉行為的法律性質究竟是「贈與」或「買賣」。若真意為贈與，父親應不得請求價金；若為通謀虛偽買賣，該買賣契約可能無效。建議您積極蒐集證據、釐清真意，並在支付任何款項前，務必諮詢專業律師，以保障您的權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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