大樓漏水修繕費用分擔爭議

壹、案件摘要

本案係大樓主委代為處理A棟6、7、8樓住戶反應家中漏水問題。經找抓漏師傅查修，花費25,000元找到漏水點並進行初步修復。最終確認漏水點為9樓浴室上方的「私人管道間」。針對9樓私人管道間的開挖及復原費用30,000元，已由9樓住戶全額負擔。然而，前述25,000元的抓漏及修理費用，主委決定由6、7、8、9樓四戶共同分擔，每戶應負擔6,250元。主委已先行墊付此筆25,000元予廠商，但7樓住戶拒絕支付其應分攤的6,250元，理由是漏水點不在其家，並認為應由更多樓層共同分擔。主委現欲了解如何向7樓住戶追討此筆費用。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及《公寓大廈管理條例》及《民法》中關於區分所有權人責任與費用分擔之規定。

1. 漏水責任歸屬之判斷：

   • 依《公寓大廈管理條例》第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由該區分所有權人為之。」本案經查明漏水點為9樓浴室上方之「私人管道間」，此應屬9樓住戶之「專有部分」。因此，原則上，因該私人管道間漏水所產生之所有相關費用，包括抓漏、開挖及復原等，應由9樓住戶全額負擔。
   • 據此，該筆25,000元之抓漏及修理費用，若係直接導因於9樓私人管道間之漏水，則應屬9樓住戶之責任，而非由其他樓層共同分擔。

2. 25,000元費用分擔爭議：

   • 主委提及該25,000元費用由6、7、8、9樓四戶共同分擔。此分擔方式之法律效力，端視其是否經由合法程序決議。若此分擔方式係經區分所有權人會議或管理委員會合法決議（例如，考量初期漏水點不明，為迅速處理而決議由受影響樓層先行分擔調查費用），且該決議未被撤銷，則該決議對相關住戶應具有拘束力。在此情況下，7樓住戶若無正當理由拒絕支付，可能構成債務不履行。
   • 然而，若此分擔方式僅為主委個人決定，或未經合法程序決議，則其法律效力可能較弱。7樓住戶主張漏水點不在其家，且要求其他樓層共同分擔，其理由可能具有一定程度之合理性，特別是若該25,000元費用亦應歸責於9樓住戶之專有部分漏水。

3. 主委墊付費用之追討：

   • 主委已先行墊付25,000元予廠商。若經確認7樓住戶確實有分擔義務（例如，因有合法決議），主委或管理委員會可依《民法》中關於債務不履行或不當得利之法理，向7樓住戶追討其應分攤之款項。
   • 反之，若該25,000元費用最終應由9樓住戶全額負擔，則主委或管理委員會應向9樓住戶追討此筆款項，而非向7樓住戶追討。

二、刑事責任

本案不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

考量本案情況，建議主委可依循以下步驟處理：

1. 確認費用分擔決議之合法性：

   • 主委應優先確認該25,000元費用由6、7、8、9樓共同分擔之決定，是否經由區分所有權人會議或管理委員會合法決議。若有，請備妥相關會議紀錄或證明文件，以作為追討費用的依據。

2. 與9樓住戶再次溝通：

   • 由於漏水點最終確認為9樓私人管道間，原則上所有相關費用應由9樓住戶負擔。建議主委或管理委員會再次與9樓住戶溝通，釐清該25,000元費用是否亦應由9樓住戶全額負擔。若9樓住戶同意負擔，則7樓住戶之分擔義務即不存在，可避免後續爭議。

3. 向7樓住戶發出催告函：

   • 若確認分擔決議合法有效，且9樓住戶無意願負擔該25,000元，主委可代表管理委員會向7樓住戶發出正式的存證信函。信函中應載明應分攤金額（6,250元）、付款期限、法律依據（如管理委員會決議），並告知若逾期未繳，將採取法律行動。

4. 聲請支付命令或提起小額訴訟：

   • 若催告無效，7樓住戶仍拒絕支付，主委可代表管理委員會向法院聲請支付命令，或提起小額訴訟（金額在50萬元以下適用），請求7樓住戶給付其應分攤之6,250元。

5. 檢討費用分擔原則：

   • 為避免日後類似爭議，建議管理委員會可於區分所有權人會議中，明確訂定或檢討因專有部分漏水所產生之所有費用（包括抓漏、修繕等）之分擔原則，原則上應由該專有部分之所有權人負擔，以確保公平性。

肆、結論

關於大樓漏水修繕費用分擔爭議，若25,000元之費用分擔方式係經合法決議，主委可向7樓住戶追討。然而，考量漏水點最終確認為9樓私人管道間，該筆費用原則上應由9樓住戶負擔。建議主委優先與9樓住戶協商釐清責任歸屬，若協商不成，再依合法決議向7樓住戶催討，並視情況採取法律途徑。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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