合租室友不睦，共同租約變更為個人租約之法律分析

壹、案件摘要

您與室友於115年6月1日共同簽訂租賃契約合租房屋。近期因感情不睦，您希望將原先的共同租約變更為由您個人與房東簽訂的租約，以避免與室友繼續合租，並考量室友居住於外縣市，希望簡化簽約流程。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 共同承租之法律關係：您與室友共同簽署租賃契約，原則上您們兩位均為承租人，對於房東負有連帶給付租金及其他契約義務之責任。這表示房東可以向您或您的室友，或同時向兩位請求全部的租金或損害賠償，而非僅限於各自負擔一半。
2. 租約變更之要件：若您希望將共同租約變更為個人租約，這涉及租賃契約主體（承租人）之變更。依據民法契約自由原則，租賃契約的變更，原則上需要取得所有契約當事人，也就是您、您的室友以及房東三方的同意。任何一方不同意，契約內容便無法單方面變更。
3. 室友同意之必要性：您單方面向房東提出變更，若未經室友同意，房東可能無法直接同意變更。這是因為若房東同意將室友從租約中移除，室友對於租約的權利義務關係便會終止，這需要室友本人同意解除其承租人身分。若室友不同意，其仍為租約當事人，對房東仍負有租賃義務。
4. 提前終止租約之風險：若室友不同意解除其承租人身分，而您又堅持不續租，則可能涉及提前終止租約之問題。此時，若租約中有約定提前終止之違約金條款，您與室友（共同承租人）可能需共同負擔違約金或損害賠償之責任。

二、刑事責任

本案依您所述，應無涉及刑事責任之虞。

三、行政責任

本案依您所述，應無涉及行政責任之虞。

四、其他特殊法規責任

本案雖涉及租賃住宅市場發展及管理條例（若為住宅租賃），但關於契約變更仍應回歸民法之契約原則，即需經當事人合意。該條例並未改變契約變更需三方合意之原則。

參、處理建議

1. 與室友及房東協商：最理想的處理方式是您、您的室友以及房東三方共同協商，達成共識。您可以向室友說明您的想法，並與房東討論將共同租約變更為個人租約的可能性。
2. 取得室友同意：若要將室友從租約中移除，必須取得室友的明確同意。即使室友遠在外縣市，仍需透過書面（例如：解除共同承租人協議書）或電子方式（若房東及室友均同意並有法律效力之簽署方式）取得其同意，以確保法律關係明確。
3. 簽訂新租約或補充協議：若三方達成共識，建議與房東重新簽訂一份僅由您擔任承租人的新租賃契約，或簽訂一份補充協議，明確約定原租約中室友的權利義務已終止，並由您單獨承擔租賃義務。
4. 考慮提前終止租約之成本：若室友不同意解除承租人身分，且您也無法繼續與其合租，則可能需考慮提前終止租約。此時，請務必檢視原租約中關於提前終止的條款，了解可能產生的違約金或損害賠償責任，並與房東協商。

肆、結論

關於您欲將共同租約變更為個人租約一事，原則上需要取得您、您的室友以及房東三方的同意。建議您應先與室友及房東進行充分溝通與協商，並以書面方式明確約定變更內容，以避免後續爭議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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