公寓大廈區分所有權人會議決議門檻分析

壹、案件摘要

您詢問關於貴公寓大廈（總戶數67戶）召開區分所有權人會議時，議案應有多少戶同意才算通過，以及未居住的戶數是否應納入計算。

貳、法律分析

一、民事責任

本案所涉公寓大廈區分所有權人會議之召開、決議方式及門檻，主要係依據《公寓大廈管理條例》之規定。此條例旨在規範公寓大廈住戶間之權利義務關係，屬於民事特別法範疇，因此相關爭議應屬民事法律責任之範疇。

二、刑事責任

就您所提議案表決通過戶數之問題，一般而言，並不會直接涉及刑事責任。除非在會議召開或表決過程中，有涉及偽造文書、詐欺或其他不法行為，才可能另行構成刑事犯罪，但此非本案所詢之核心問題。

三、行政責任

本案主要係區分所有權人之間的權利義務關係，通常不直接涉及行政責任。然而，若管理委員會或區分所有權人會議之運作有違反《公寓大廈管理條例》之情事，主管機關（如地方政府建管單位）仍可能依該條例規定進行裁處，但此為間接之行政監督，非本案所詢之核心。

四、其他特殊法規責任

本案主要適用《公寓大廈管理條例》。依據該條例，區分所有權人會議的決議門檻，會因議案性質而有所不同，且需同時考量「出席人數」與「區分所有權比例」兩個要件。至於「有無住人」並不影響區分所有權人的投票權及戶數計算，只要是區分所有權人，無論是否實際居住，其戶數均應納入總戶數計算。

以下就貴公寓大廈總戶數67戶之情況，說明常見的決議門檻：

1. 一般決議事項（例如：修繕、維護、管理費調整等，依《公寓大廈管理條例》第31條）：

   • 出席門檻：應有區分所有權人三分之二以上及其所持有之區分所有權比例合計三分之二以上出席。
     • 以67戶計算：67戶 × 2/3 ≒ 44.67戶，故應有至少45戶以上出席會議。
   • 同意門檻：出席人數四分之三以上及其所持有之區分所有權比例合計四分之三以上之同意。
     • 若有45戶出席，則45戶 × 3/4 ≒ 33.75戶，故應有至少34戶以上同意。

2. 第二次會議決議事項（若第一次會議出席人數不足，依《公寓大廈管理條例》第32條）：

   • 若第一次會議因出席人數未達法定門檻而流會，得召開第二次會議。第二次會議的決議門檻較低，但不能處理第31條所列之重大事項（例如：規約變更、共用部分變更、管理委員會解散等）。
   • 出席門檻：應有區分所有權人三分之一以上及其所持有之區分所有權比例合計三分之一以上出席。
     • 以67戶計算：67戶 × 1/3 ≒ 22.33戶，故應有至少23戶以上出席會議。
   • 同意門檻：出席人數過半數及其所持有之區分所有權比例合計過半數之同意。
     • 若有23戶出席，則23戶 × 1/2 = 11.5戶，故應有至少12戶以上同意。

3. 關於「有無住人」之問題：

   • 《公寓大廈管理條例》所稱之「區分所有權人」，係指擁有該專有部分所有權之人。因此，無論該戶是否有實際居住，只要是該戶的區分所有權人，就擁有出席及表決的權利，其戶數亦應納入總戶數67戶中計算。故「有無住人」並不影響決議門檻的計算基礎。

參、處理建議

1. 確認議案性質：首先應確認本次會議欲表決的議案內容，以判斷應適用《公寓大廈管理條例》第31條或第32條之決議門檻。若為規約變更、共用部分變更等重大事項，則僅能適用第31條之高門檻。
2. 查閱貴大廈規約：請務必查閱貴大廈的「規約」。雖然規約不能訂定比法律更低的門檻，但有可能會訂定比法律更高的決議門檻，屆時應以規約為準。
3. 同時考量人數與比例：在計算決議是否通過時，務必同時考量「出席人數」及「區分所有權比例」兩個要件，兩者皆須達到法定門檻才算通過。
4. 所有權人皆應計入：貴大廈總戶數67戶，無論該戶是否有實際居住，其區分所有權人均應計入總人數，作為計算出席及同意門檻的基礎。

肆、結論

關於貴公寓大廈67戶之區分所有權人會議決議門檻，應依《公寓大廈管理條例》第31條或第32條之規定，同時考量出席人數及區分所有權比例。一般決議事項（第31條）需有至少45戶出席，並有至少34戶同意；若召開第二次會議（第32條），則需至少23戶出席，並有至少12戶同意。所有67戶區分所有權人，無論是否實際居住，均應納入總戶數計算。建議您進一步確認議案性質及貴大廈規約之規定，以確保決議之合法性。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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