土地共有人優先購買權爭議諮詢

壹、案件摘要

您於115年5月25日與甲君簽約購買其土地持分八分之一，並支付部分價金。甲君承諾處理其他共有人之優先購買權通知事宜。由於權狀遺失，該筆土地持分之過戶登記於115年7月15日完成，您始成為該土地之共有人。

然而，在您完成登記前，即115年7月8日，另一共有人乙君透過通訊軟體通知甲君及您，表示欲將其持分出售予第三方，並提供相關合約資訊。您考量土地完整性，決定主張優先購買權，並於115年7月16日向乙君發出存證信函。但乙君及第三方買受人認為您在115年7月8日當時並非共有人，無權主張優先購買權。您提及持有甲君簽立之「土地授權書」，欲諮詢是否需再次發函或可利用該授權書主張甲君之優先購買權。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及《土地法》第34條之1第4項所規定之共有人優先購買權。依該條規定，共有人出賣其應有部分時，其他共有人有依相同條件優先承買之權。

1. 您個人主張優先購買權之適格性判斷：

   • 依《民法》第758條規定，不動產物權之取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力。因此，您係於115年7月15日完成過戶登記後，始正式取得該土地之共有人身分。
   • 乙君於115年7月8日通知出售其持分時，您尚未完成登記，依法應尚非該土地之共有人。因此，乙君及第三方買受人主張您當時並非共有人，可能導致您個人在該時點主張優先購買權的適格性產生疑義。
   • 雖然您於115年7月16日發函主張優先購買權，此時您已是共有人，但優先購買權的行使時點，通常是以共有人收到出賣通知時為判斷基準。若您在收到通知時不具共有人身分，後續取得身分後再行使，其效力可能會有爭議。

2. 甲君主張優先購買權之可能性及授權書之運用：

   • 甲君在115年7月8日收到乙君出售持分之通知時，其本身即為該土地之共有人，因此甲君應有權利主張優先購買權。依《土地法》第34條之1第4項規定，優先購買權應於接到出賣通知後15日內為之。甲君於115年7月8日接獲通知，其行使期限應至115年7月23日止。
   • 您提及持有甲君簽立之「土地授權書」。若該授權書內容明確授權您代表甲君行使優先購買權，則您於115年7月16日發出之存證信函，若係以甲君之代理人身分行使，且在甲君的15日行使期限內，則應屬有效。
   • 然而，您115年7月16日發出之存證信函，若係以「我方」名義主張，可能被解釋為您個人行使權利，而非代理甲君。此點可能需要釐清。

二、刑事責任

本案目前所呈現之事實，應不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案目前所呈現之事實，應不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

無。

參、處理建議

1. 檢視「土地授權書」內容： 請務必仔細審閱甲君簽立之「土地授權書」內容，確認其是否明確授權您代表甲君行使《土地法》第34條之1所定之優先購買權，以及授權範圍是否足夠。

2. 檢視115年7月16日存證信函內容： 審查該信函中，您主張優先購買權時，是以您個人名義，抑或是以甲君之代理人名義為之。若僅以「我方」主張，可能產生爭議。

3. 考慮再次發函（以代理人身分）： 若「土地授權書」內容明確，且您115年7月16日之存證信函未明確表明係代理甲君行使，建議您在甲君的15日行使期限（即115年7月23日前）內，再次發出存證信函予乙君，明確表示您係受甲君授權，代理甲君行使其對於乙君出售持分之優先購買權。此舉可避免您個人行使權利適格性之爭議，並確保甲君之權利得以行使。

4. 保留所有通知及文件： 請妥善保存乙君於115年7月8日發出之出售通知、您與甲君之買賣契約、公證書、土地授權書、所有存證信函及相關通訊紀錄，以作為日後主張權利之證據。

肆、結論

關於您主張乙君土地持分之優先購買權，由於您在乙君通知出售時（115年7月8日）尚未完成土地登記，個人行使優先購買權的適格性可能存在爭議。然而，甲君作為共有人，當時應有權利主張優先購買權。建議您應仔細檢視甲君所簽立之「土地授權書」內容，若授權明確，可考慮在甲君的行使期限內，以甲君代理人身分再次發出存證信函，明確主張優先購買權，以確保權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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