房屋借款無力償還之法律權益分析

壹、案件摘要

您向他人借款新台幣6,000,000元，並將房屋「轉給他做抵押」，約定每月還款31,000元，為期四年，四年後需以7,600,000元買回房屋。目前您已繳款20期，但因工作變故無法繼續繳納。對方要求您一個月內搬離房屋，並表示會給予100,000元的搬遷費。您想了解此要求是否合理，以及是否有其他處理方式。

貳、法律分析

一、民事責任

本案的核心應屬借貸關係，而您所稱「將房子轉給他做抵押」之行為，在法律上可能構成「讓與擔保」或「假買賣真借貸」。無論是何種形式，其目的應是為擔保您的借款債務，而非真正的房屋買賣。

1. 關於房屋所有權與流抵契約之禁止：

   • 若此房屋「轉讓」僅為擔保借款，則對方在您無法還款時，應不得直接取得房屋所有權。依據我國民法第873條之1規定（流抵契約之禁止），抵押權人與抵押人約定，於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，其約定為無效。換句話說，在債務清償期屆至前，約定若不還錢房子就直接歸對方，這樣的約定是沒有法律效力的。
   • 因此，對方要求您直接「把房子給他」並搬走，此舉應不符合法律程序。對方若要取回債權，應循法律途徑聲請拍賣抵押物（即您的房屋），並從拍賣所得中受償。拍賣後若有餘額，仍應歸還給您。

2. 關於利息負擔：

   • 您借款6,000,000元，每月繳納31,000元共48期（4年），總計繳納1,488,000元。四年後需以7,600,000元買回。這表示您除了每月繳款外，還需額外支付1,600,000元（7,600,000 - 6,000,000）作為「買回」的價差。若將這些款項都視為借款的成本，則總成本為1,488,000 + 1,600,000 = 3,088,000元。
   • 我國民法第205條規定，約定利率超過週年百分之十六者，超過部分之利息，債權人無請求權。本案的實際利息負擔計算較為複雜，但若將所有額外支付款項均視為利息，其總額可能已超過法定上限。若經法院認定，超過法定上限的利息部分，您應可拒絕支付。

3. 關於搬遷費：

   • 在對方未經合法程序取得房屋所有權或法院強制執行命令前，您仍是房屋的合法占有人。對方無權要求您搬離，更不能以100,000元的搬遷費作為交換條件。此搬遷費的提議，應屬對方為促使您配合而提出的條件，並非您法律上必須接受或對方有權強制執行的要求。

二、刑事責任

1. 重利罪： 依據刑法第344條規定，乘他人急迫、輕率、無經驗或難以求助之處境，貸以金錢或其他物品，而取得與原本顯不相當之重利者，可能構成重利罪。本案中，若對方是利用您急需用錢的困境，並收取了顯不相當的利息（包含每月還款及買回價差），則對方可能涉及重利罪。然而，重利罪的認定需考量是否「乘他人急迫」等要件，並非單純利息高就成立，仍需視具體事實判斷。
2. 強制罪： 若對方在要求您搬離的過程中，有使用強暴、脅迫等不法手段，迫使您為無義務之事（如搬離房屋），則可能涉及刑法第304條的強制罪。

三、行政責任

本案主要涉及民事與刑事法律關係，應無直接的行政責任問題。

四、其他特殊法規責任

若對方並非合法登記的金融機構，卻反覆從事放款業務，則可能涉及違反《銀行法》等相關金融法規，但此部分通常由主管機關主動查處，與您的個人權益主張較無直接關聯。

參、處理建議

1. 切勿輕易搬離或簽署文件： 在未釐清法律關係前，請勿輕易答應搬離房屋，也切勿簽署任何可能損害您權益的文件，特別是涉及房屋所有權移轉或拋棄的文件。
2. 蒐集證據： 請您妥善保存所有與借款、還款、房屋「轉讓」相關的文件、契約、對話紀錄、匯款證明等，這些都是未來主張權益的重要證據。
3. 尋求專業法律諮詢： 由於本案涉及房屋所有權、複雜的借貸關係及利息計算，強烈建議您攜帶所有相關文件，儘速向專業律師諮詢，由律師協助檢視契約內容，判斷法律關係，並規劃最有利的處理策略。
4. 嘗試協商： 在律師的協助下，您可以嘗試與對方進行協商，看是否能達成新的還款方案，或針對房屋的處置方式達成共識。若協商不成，則需考慮採取法律行動。
5. 考慮提起訴訟： 若對方堅持不合理要求，您可能需要考慮向法院提起「確認債權債務關係存在」或「確認房屋所有權」等訴訟，以釐清法律關係並保障您的權益。

肆、結論

關於您因借款無力償還，對方要求搬離房屋並給予搬遷費一事，本案應屬借貸關係，且對方要求您直接將房屋給予的行為，可能涉及民法上「流抵契約」之禁止，應屬無效。對方若要取回債權，應循合法程序聲請拍賣抵押物。此外，借款的利息負擔亦可能超過法定上限。建議您切勿輕易搬離或簽署文件，並應儘速攜帶所有相關資料諮詢專業律師，以保障您的合法權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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