預售屋撥款日延遲與違約金條款之法律諮詢

壹、案件摘要

您詢問關於預售屋買賣合約中，撥款日為8月14日（星期五），但您希望延至8月17日（星期一）撥款，並關切合約中「買方如逾期達五日仍未繳清期款...應加付按餘額期款部分每日萬分之二單利計算之延遲利息」的條款，是否代表有5天的緩衝期，以及建商是否可能以其他聲明推翻此緩衝期。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 關於撥款日與逾期付款條款之解釋：
   • 合約中約定的「撥款日8月14日」應屬您與建商約定的「給付期日」。依《民法》第229條規定，債務人應依債務本旨，於約定之期日為給付。因此，原則上您應於8月14日完成撥款。
   • 合約條文「買方如逾期達五日仍未繳清期款...應加付按餘額期款部分每日萬分之二單利計算之延遲利息」之約定，應屬針對「遲延給付」所約定的「遲延利息」起算點。這條文的用意，應是表明若您遲延給付，在遲延滿五日後，建商方可開始向您請求遲延利息。這並不代表您可以單方面將原定的撥款日延後五日，而不會有任何法律上的遲延給付問題。換言之，從8月14日過後，您就可能已經處於「遲延給付」的狀態，只是遲延利息的計算會從逾期滿五日後才開始。
   • 因此，若您在8月14日未能撥款，而延至8月17日（星期一）撥款，您應屬有「遲延給付」之情形。雖然遲延利息可能要到逾期五日後才開始計算，但建商仍可能主張您有遲延給付，並可能依合約約定或《民法》相關規定，請求其他損害賠償（例如因您遲延撥款導致建商的損失，但這通常需要建商舉證）。
2. 關於建商其他聲明之影響：
   • 合約條文是雙方合意之結果，原則上應優先適用。建商若以「另外通知聲明」來解釋撥款日就是當日要撥出，不能更動，這應屬建商再次強調合約約定之給付期日。除非該「另外通知聲明」是雙方合意變更合約內容，否則單方聲明應無法推翻合約中關於遲延利息起算點的約定。然而，這不影響您仍應於8月14日撥款的義務。
3. 小結： 您將撥款日延至8月17日，應屬遲延給付，但依合約條款，遲延利息的計算點應從逾期滿五日後才開始。

二、刑事責任

本案應屬民事契約履行問題，不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案應屬民事契約履行問題，不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案主要適用《民法》及預售屋買賣合約之約定，尚無其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 立即與建商溝通： 由於撥款日迫在眉睫，建議您務必立即主動聯繫建商，說明您希望延至8月17日撥款的原因，並詢問建商是否同意。
2. 確認建商態度： 詢問建商若延至8月17日撥款，是否會產生任何遲延利息或其他費用，或是否會被視為違約。
3. 取得書面確認： 若建商同意延後撥款且不收取遲延利息，建議您務必取得建商的書面同意（例如電子郵件或簡訊），以避免日後爭議。
4. 盡可能依約履行： 為避免任何爭議及潛在風險，若情況允許，最穩妥的做法仍是盡量在8月14日（原定撥款日）完成撥款。
5. 了解5日緩衝期： 再次提醒，合約中的5日緩衝期應屬「遲延利息」的起算點，而非您可以單方面延後撥款日的權利。

肆、結論

關於您預售屋合約撥款日延遲的問題，您若將撥款日從8月14日延至8月17日，應屬遲延給付。依合約條款，遲延利息的計算點應從逾期滿五日後才開始。建商的「另外通知聲明」應屬重申合約義務，但無法單方面改變合約中遲延利息的約定。

建議您務必立即主動聯繫建商，說明情況並確認其態度，並盡可能取得書面同意，以避免日後產生不必要的爭議或損失。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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