法定停車位超賣爭議與權益保障

壹、案件摘要

本案涉及社區法定停車位之分配爭議。原社區規劃有九個法定停車位，並約定由九位住戶專用。然而，經查發現其中兩個停車位係由建商超賣之違建，導致合法停車位僅剩七個。目前建商已倒閉，而您是原先不受影響的七位住戶之一，欲了解如何保障自身權益及重新分配剩餘停車位。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 法定停車位之性質與約定專用： 法定停車位通常屬於公寓大廈的「共用部分」，但依《公寓大廈管理條例》第3條第4款規定，經區分所有權人會議決議或依規約約定，得約定供特定區分所有權人使用者，稱為「約定專用部分」。本案原先九個停車位約定由九位住戶專用，應屬此類約定專用之共用部分。

2. 建商之責任： 建商超賣違建停車位，導致原約定專用之內容無法實現，此行為應屬建商之「債務不履行」或「侵權行為」。受影響的兩位住戶原可向建商請求損害賠償或解除契約，但因建商已倒閉，實際求償可能面臨困難。

3. 停車位重新分配之依據： 由於兩個停車位經查為違建，無法合法使用，故社區實際可供約定專用的合法停車位僅剩七個。原先九個住戶各享一個停車位的約定專用權利，因客觀事實變更而無法維持。此時，應依《公寓大廈管理條例》及《民法》關於共有物管理之規定，重新協商或決議停車位之分配方式。

   • 《公寓大廈管理條例》：共用部分之使用、收益及管理，應依其設置目的及通常使用方法為之。其變更或處分，應經區分所有權人會議依法定比例決議（通常為區分所有權人及區分所有權比例各三分之二以上同意）。
   • 《民法》：若將法定停車位視為區分所有權人共有之物，其使用、收益及管理，亦應依共有物之性質及目的為之。在無法協議時，得訴請法院裁判。

4. 您的權益保障： 作為原先不受影響的七位住戶之一，您原有的約定專用權利應受保障。然而，由於整體合法停車位數量減少，社區整體停車位分配方案勢必需要調整。您有權參與區分所有權人會議，表達意見，並主張新的分配方案應考量公平原則，保障所有合法權利人的權益。若新的分配方案導致您無法繼續享有停車位，您可能亦會成為受損害之一方。

二、刑事責任

建商超賣違建停車位之行為，若涉及虛偽不實之銷售或詐欺意圖，可能構成《刑法》上的詐欺罪。然而，由於建商已倒閉，追訴困難，且此刑事責任主要針對建商，與目前住戶間停車位重新分配的民事爭議無直接關聯。

三、行政責任

該兩個「違建」停車位，可能涉及違反《建築法》相關規定。主管機關（如地方政府建管單位）得依職權要求拆除或處以罰鍰。此為行政法規層面之問題，與住戶間停車位之民事分配問題屬不同範疇。

四、其他特殊法規責任

本案主要仍應適用《公寓大廈管理條例》及《民法》關於共有物使用、收益及管理之規定。

參、處理建議

1. 召開區分所有權人會議：這是解決本案最重要且最直接的途徑。應由管理委員會或符合法定人數之區分所有權人，依《公寓大廈管理條例》規定召開區分所有權人會議，討論並決議剩餘七個合法停車位之重新分配方案。會議決議應符合法定比例。
2. 確認合法停車位數量：建議再次向主管機關確認該兩個停車位確實為違建且無法合法使用，以釐清社區實際可供分配的合法停車位數量。
3. 研擬公平分配方案：在會議中，可提出多種分配方案供討論，例如：
   • 由所有有權利主張停車位之住戶（原九戶）共同抽籤七個車位，未抽中者則無停車位。
   • 考慮輪流使用方案，但實務上執行較為複雜。
   • 若有住戶願意放棄停車位權利，可協商給予適當補償（例如減免管理費），但此需經區分所有權人會議同意。
4. 協商與溝通：鼓勵住戶間進行充分協商與溝通，以尋求最大共識，避免爭議擴大。
5. 蒐集相關證據：妥善保存所有與停車位相關的文件，包括買賣契約、權狀、原約定專用證明、建商倒閉證明、違建認定文件等，以備不時之需。
6. 考慮法律訴訟：若區分所有權人會議無法達成共識，或決議結果顯失公平，任何受影響之住戶（包括您）均可考慮向法院提起訴訟，請求法院裁判共有物之使用、收益或分割，以解決停車位分配爭議。

肆、結論

本案關於法定停車位超賣及重新分配問題，主要涉及《公寓大廈管理條例》及《民法》關於共有物使用分配之規定。建議您應積極參與區分所有權人會議，透過合法程序共同決議剩餘七個停車位之公平分配方案。若協商無果，則可能需考慮尋求司法途徑解決爭議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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