法定停車位超賣與違建爭議處理建議

壹、案件摘要

本案涉及社區法定停車位之分配爭議。原社區規劃有九個法定停車位，並已透過分管協議方式，將每個車位分配給一位擁有權狀的住戶。然而，近期發現其中有兩個停車位竟是建商超賣的違章建築。此一情況導致合法停車位數量減少至七個，而擁有權狀的住戶仍為九位，因此衍生出剩餘合法停車位應如何重新分配，以及建商應負何種法律責任之問題。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 建商對住戶之責任：

   • 債務不履行與瑕疵擔保責任：建商出售的停車位若屬違建，無法合法使用，應屬給付不能或不完全給付，或構成物之瑕疵。依《民法》第226條、第227條、第359條、第360條等規定，購買到違建車位的住戶，應可向建商主張解除契約、減少價金，並請求損害賠償（例如因無法使用車位所生之損失）。
   • 不當得利：若建商因出售違建停車位而收取價金，卻無法提供合法使用權，應屬無法律上原因而受有利益，致住戶受有損害。依《民法》第179條規定，住戶應可向建商請求返還其所受之利益。
   • 侵權行為：若建商明知該停車位為違建仍惡意出售，導致住戶權益受損，可能涉及《民法》第184條之侵權行為責任，住戶亦可請求損害賠償。

2. 住戶間之責任與權利：

   • 分管協議之效力：原先九個車位分配給九位住戶的分管協議，其基礎是建立在所有車位均合法且可供使用。現因部分車位屬違建，導致合法車位數量減少，原分管協議之基礎已動搖，應屬失效或可撤銷。此時，剩餘的七個合法停車位應屬全體區分所有權人所共有。
   • 共有物之管理：依《民法》第820條規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以多數決方式為之。因此，剩餘的七個合法停車位之重新分配，應透過區分所有權人會議，依《公寓大廈管理條例》及《民法》相關規定，以多數決方式重新訂定分管協議或管理辦法。

二、刑事責任

1. 詐欺罪：若建商在銷售時，明知該停車位為違建，卻隱瞞事實，使住戶陷於錯誤而購買，並交付價金，建商之行為可能涉及《刑法》第339條之詐欺罪。
2. 背信罪：若建商有為住戶處理事務之義務，卻為自己不法之利益，或損害住戶之利益，可能涉及《刑法》第342條之背信罪。

三、行政責任

1. 違章建築處理：該兩個違建停車位，主管機關（建築管理單位）應會依《建築法》相關規定，進行查報、限期改善或拆除。此部分責任主要在於違建之起造人（建商）或現行使用人。

四、其他特殊法規責任

1. 消費者保護法：若住戶購買停車位之行為符合消費者保護法所定義之「消費關係」，則建商作為企業經營者，應負更嚴格之責任。住戶可依《消費者保護法》主張權利，例如請求懲罰性賠償金，或透過消費者保護團體提起團體訴訟。
2. 公平交易法：若建商有不實廣告或欺罔行為，可能違反《公平交易法》相關規定。

參、處理建議

1. 釐清事實與證據保全：首先應確認該兩個停車位確實為違建，並蒐集相關證據，例如買賣契約、權狀、建築執照、使用執照、主管機關函文等，以利後續求償或協商。
2. 召開區分所有權人會議：由於原分管協議基礎已變動，建議儘速召開區分所有權人會議，討論並決議剩餘七個合法停車位之重新分配方案。可考慮採抽籤、輪流使用、或依據持分比例等方式，並對未分到車位的住戶研議補償機制。
3. 向建商主張權利：
   • 民事求償：購買到違建車位的住戶，應向建商發出存證信函，主張解除契約、減少價金、返還不當得利及損害賠償。若建商不願協商或賠償，可考慮提起民事訴訟。
   • 刑事告訴：若有證據證明建商涉及詐欺或背信等刑事不法，可向檢察機關提出刑事告訴。
4. 尋求專業協助：本案涉及民事、刑事、行政等多重法律關係，且住戶人數眾多，建議全體住戶或受影響住戶共同委託專業律師，協助評估法律風險、撰寫法律文件、進行協商或訴訟，以維護自身權益。

肆、結論

本案關於法定停車位超賣與違建問題，應屬涉及建商之民事（債務不履行、瑕疵擔保、不當得利、侵權）及刑事（詐欺、背信）責任，同時也涉及社區住戶間因合法停車位數量減少而需重新協商分管協議的共有物管理問題。建議住戶應先釐清事實，並透過區分所有權人會議重新分配合法車位，同時積極向建商主張權利，必要時尋求法律訴訟途徑，以保障自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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