租屋家具發霉、退租與押金返還

壹、案件摘要

承租人反映租賃房屋內之木頭衣櫃及床板長滿黴菌，欲請求房東更換家具，並詢問是否能提前退租及取回押金。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 房東之修繕義務與家具瑕疵： 依《民法》第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定之使用收益。若租賃物之木頭衣櫃、床板長滿黴菌，可能已不符合一般居住使用之目的，且可能影響承租人之健康，應屬租賃物之瑕疵。此時，依《民法》第429條規定，出租人原則上應負修繕義務。若修繕無法回復其正常使用功能，則可能涉及更換家具之責任。
2. 提前退租與押金返還：
   • 因瑕疵終止租約： 若黴菌問題嚴重，已達危及承租人或其同居人健康之程度，依《民法》第424條規定，承租人得隨時終止契約。此時，承租人提前退租應屬合法終止，押金於扣除應給付之租金及其他損害賠償（若有）後，應予返還。
   • 因房東不履行修繕義務終止租約： 即使未達危及健康之程度，若房東經承租人通知後，仍不於相當期限內修繕，依《民法》第440條規定，承租人亦得終止契約。終止後，押金之返還原則上亦同。
   • 契約約定之提前終止： 然而，若租賃契約中另有約定提前終止之違約金條款，且承租人並非依上述法定事由終止契約，則可能需依約支付違約金，此部分將從押金中扣除。

二、刑事責任

本案主要涉及民事租賃關係，房東因家具發霉而負擔刑事責任之可能性應屬不高。除非房東有故意隱瞞重大瑕疵，且該瑕疵已構成詐欺等犯罪行為，否則一般情況下不涉刑事。

三、行政責任

本案亦不直接涉及行政法規之責任。然而，若租賃物之衛生狀況極度惡劣，可能間接觸及地方政府之環境衛生管理規範，但通常不會直接對房東處以行政罰鍰。

四、其他特殊法規責任

若本案租賃契約適用《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，其中第8點亦明定租賃物之修繕，除另有約定外，由出租人負責。若出租人未於承租人定相當期限催告後修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還費用，或得終止租約。此外，第11點亦規範提前終止租約之條件，若符合法定事由，承租人應可合法終止。

參、處理建議

1. 立即拍照、錄影存證： 詳細記錄家具發霉的狀況及範圍，作為日後溝通或舉證之用。
2. 書面通知房東： 以存證信函、簡訊或通訊軟體等可留下紀錄的方式，明確告知房東家具發霉問題，要求其依約或依法履行修繕或更換家具之義務，並給予合理期限。
3. 評估黴菌影響程度： 若黴菌問題嚴重影響居住品質或已危及健康，可考慮請專業人士評估，作為主張終止租約的依據。
4. 協商解決方案： 嘗試與房東協商，看是否能更換家具、進行除霉處理，或在無法解決的情況下，討論提前終止租約及押金返還事宜。
5. 若協商無果，考慮法律途徑： 若房東拒絕處理或協商破裂，承租人可依上述法律規定，主張終止租約並請求返還押金。必要時，可向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或尋求專業律師協助。

肆、結論

關於租屋家具發霉問題，承租人應先通知房東履行其修繕義務。若房東未於合理期限內處理，或黴菌問題已嚴重影響承租人健康，承租人可能得依《民法》相關規定或租賃契約條款，合法終止租賃契約，並請求返還扣除必要費用後之押金。建議承租人應積極與房東溝通，並保留相關證據。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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