租屋環境瑕疵與提前解約爭議

壹、案件摘要

您於9月22日簽約入住租賃房屋，但自入住當日（9月22日）至9月24日期間，持續發現有蟑螂問題，且房東對此未予處理。您欲主張解除租賃契約，但合約載明需提前一個月告知並支付一個月違約金，房東私下亦提及需支付1800元的清潔費。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民事上的租賃契約關係，以及房東與承租人之間的權利義務。

1. 房東的修繕義務與瑕疵擔保責任：

   • 依據《民法》第423條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」這表示房東有義務提供一個適合居住的環境，並在租賃期間維持其適居狀態。
   • 本案中，您剛入住即發現持續性的蟑螂問題，且房東未予處理，此一情況應屬租賃物存在瑕疵，且房東可能已違反其保持租賃物合於約定使用狀態的義務。

2. 承租人的契約終止權：

   • 依據《民法》第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，致危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人得終止契約。前項終止契約權，不因承租人已依第423條規定請求修繕或賠償而喪失。」
   • 雖然蟑螂問題不一定直接危及生命安全，但若其數量眾多、持續存在，已嚴重影響居住品質，甚至可能影響健康（例如傳播病菌），則可能構成《民法》第424條所稱之「瑕疵，致危及承租人安全或健康」的情形，您應得主張終止契約。
   • 即使未達危及安全健康之程度，若蟑螂問題已嚴重到使房屋「不能為約定之使用、收益」（例如無法正常居住、休息），您亦得依《民法》第424條規定終止契約。

3. 違約金與清潔費的爭議：

   • 合約中約定提前一個月告知及支付一個月違約金，通常是針對承租人「無故」或「單方」提前終止契約的情況。然而，若您終止契約的原因是房東未履行其修繕義務，導致租賃物有瑕疵而無法正常使用，則終止契約的責任應歸責於房東。
   • 在此情況下，您因房東違約在先而主張終止契約，應不需負擔合約所載的違約金。同樣地，房東私下要求之1800元清潔費，若非您造成之額外髒污，且係因房東違約導致契約終止，您亦應不需支付。

二、刑事責任

本案情節應不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案情節應不涉及行政責任。若蟑螂問題嚴重到影響公共衛生，主管機關可能有介入空間，但通常不會直接對房東處以行政罰鍰。

四、其他特殊法規責任

若出租人為專業經營租賃住宅業務者，則可能適用《租賃住宅市場發展及管理條例》。該條例第8條亦規定出租人應提供合於居住使用之租賃住宅，並為修繕。第11條亦有承租人得提前終止租賃契約之情形，其中包含租賃住宅有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，出租人仍不為修繕者。此與民法精神一致，可作為佐證。

參、處理建議

1. 立即蒐證：請您務必拍照、錄影蟑螂出現的狀況、數量及頻率，並保留與房東溝通（例如訊息、通話紀錄）的證據，證明您已告知房東且房東未處理。
2. 書面通知房東：建議您以書面方式（例如存證信函或簡訊/通訊軟體訊息，但務必截圖留存）正式通知房東，明確告知房屋有嚴重蟑螂問題，要求房東於合理期限內（例如3-7天）處理，並表明若未處理，您將依《民法》第424條規定終止租賃契約，且不負擔違約金及清潔費。
3. 協商解決：在發出書面通知後，仍可嘗試與房東協商，看是否能達成共識，例如房東同意解除契約並退還租金、押金，或房東承諾立即處理並提供補償等。
4. 主張終止契約並搬離：若房東在您給予的期限內仍未處理，您得主張終止契約，並可準備搬離。搬離時，建議再次拍照、錄影房屋現況，以證明您未造成其他損害。
5. 後續爭議處理：若房東仍堅持收取違約金或清潔費，您可依據上述法律分析，主張是房東違約在先，您無需支付。若雙方無法達成共識，可能需要透過調解或訴訟程序解決。

肆、結論

關於您租屋處有蟑螂問題且房東不處理之情形，可能涉及房東違反《民法》第423條之修繕義務，且房屋可能構成《民法》第424條所定之瑕疵，致您得主張終止租賃契約。若終止契約係因房東違約在先，您應不需負擔合約所載之違約金及房東私下要求之清潔費。建議您應立即蒐集證據，並以書面方式通知房東限期處理，若未處理則主張終止契約。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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