未保存登記拆屋還地合法嗎？律師教你解決方案與法律！

認識未保存登記建物：定義與法律地位

房屋稅單上有您的名字，不代表您就是建物的合法所有權人。這是許多台灣民眾在面對土地糾紛時才驚覺的事實。未登記建物的法律地位往往比想像中複雜，了解其定義與特性是保障自身權益的第一步。本節將為您釐清常見的誤解，幫助您正確認識這類建物在法律上的真實狀況。

（一）什麼是未保存登記建物？

未保存登記建物是指實際存在並有人使用，但未向地政機關辦理建物所有權第一次登記的房屋。這類建物在台灣相當普遍，特別是早期興建的老舊房舍。許多人以為只要繳納房屋稅，就擁有房屋的完整所有權，這其實是個嚴重的誤解。

稅籍登記的納稅義務人並不等同於建物的真正所有權人。房屋稅的課徵對象是使用房屋的人，但使用權與所有權是兩個截然不同的法律概念。同樣地，建築執照上的起造人名義也不能直接推定其為所有權人。

未登記建物的所有權歸屬應該以實際出資興建者為準。法院在審理相關案件時，通常會綜合考量以下幾項證據：

• 建造資金的實際來源與支付證明
• 建材採購的付款紀錄與發票
• 施工期間的監督參與情況
• 建物使用與管理的實際狀態
• 相關證人的證詞與書面文件

這些證據將共同形成完整的證據鏈，協助法院判斷誰才是建物的真正所有權人。單一證據往往不足以證明所有權，需要多方面的資料相互佐證。

（二）未登記建物與違章建築的區別

許多人容易混淆未登記建物與違章建築，兩者雖然都可能涉及土地使用問題，但在法律定義與處理程序上有本質差異。了解這些差異對於後續的法律救濟途徑很重要。

違章建築通常指未經建築許可擅自建造，或建造過程中違反建築法規的建物。這類建物由建管機關依照《違章建築處理辦法》進行行政處理，可能面臨限期改善、強制拆除等行政處分。違章建築處理屬於公法領域的行政管理範疇。

相對地，未保存登記建物的核心問題在於土地使用權源是否合法。這類建物可能符合建築法規，也可能已取得建築許可，但因為建在他人土地上且未經土地所有權人同意，因此產生民事糾紛。這屬於私法上的權利爭議，需要透過民事訴訟程序解決。

簡單來說，違法建物的問題在於「建築本身是否合法」，而未登記建物的問題則在於「土地使用是否有權源」。兩者可能同時存在，但處理的法律途徑完全不同。

（三）台灣常見的未登記情況

在台灣的實務經驗中，未登記建物的情況相當多元。認識這些常見類型，有助於判斷自己的房屋是否屬於這個範疇。

早期興建的老舊房屋是最常見的類型之一。許多建於民國60年代以前的房舍，當時地政制度尚未完善，民眾也缺乏登記觀念，因此形成大量未辦理保存登記的建物。這些房屋可能已經過幾代繼承，但始終未曾向地政機關登記。

農村地區的自建房舍也是常見情況。許多農民在自己耕作的土地上建造住宅，認為土地是自己的就可以自由建屋。然而，若土地產權關係複雜，或是建在共有土地上未經全體共有人同意，就可能引發糾紛。

此外，還有以下幾種常見情況：

• 鐵皮屋與簡易建物：工廠、倉庫等營業場所常見的鐵皮建築，往往未辦理建物登記。
• 頂樓加蓋與違建：公寓大樓的頂樓加蓋空間，通常屬於未登記且可能違反建築法規的建物。
• 親友間借地建屋：基於信任關係借用他人土地建屋，但未簽訂書面契約或辦理登記，事後容易產生爭議。
• 繼承糾紛中的建物：家族成員在共有土地上建屋，但未經全體繼承人同意，導致權利關係不明確。

這些情況在違章建築處理與土地爭議中佔據相當大的比例。無論您的建物屬於哪一種類型，及早釐清法律地位並尋求專業協助，才能有效保障自己的權益。下一節我們將深入探討拆屋還地的法律規定，幫助您了解土地所有權人的請求權基礎與建物占有人的抗辯空間。

未保存登記拆屋還地合法嗎？相關法律規定解析

在處理未保存登記建物占地爭議前，了解相關法律規定是維護自身權益的第一步。台灣法律對於土地所有權的保護相當完善，當您的土地遭到他人無權占用時，法律賦予您明確的返還土地權利。本節將詳細說明拆屋還地的法律依據，幫助您掌握如何合法主張自己的權益。

無論是繼承取得的祖傳土地，或是自行購買的地產，當發現有未登記建物占用時，您都有權利要求建物返還。然而，在實際執行前，必須先理解相關法律規定與程序要求，才能確保您的主張具有法律效力。

（一）民法第767條返還土地請求權的法律基礎

民法第767條是所有土地所有權人最重要的法律武器。該條文明確規定：「所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。」這項規定構成了返還土地權利的核心法源基礎。

當他人在您的土地上興建未登記建物時，只要對方屬於「無權占有」，您就可以依據這項法律主張土地回復原狀。無權占有的認定相當關鍵，指的是占用人對該土地沒有任何合法的權源。

所謂合法權源，包括買賣契約、租賃協議、使用借貸或其他法律上承認的使用關係。如果占用人無法提出這些證明，就會被認定為無權占有。此時，土地所有權人的返還土地權利就具有完全的法律正當性。

土地法第104條進一步強化這項保護機制。該條文規定建物不得侵占他人土地，否則土地所有權人得請求拆除。這兩項法律條文通常會在實務案件中合併適用，共同支持土地所有權人的主張。

（二）土地所有權人主張拆屋還地的合法性

土地所有權人要成功主張拆屋還地，必須符合幾項法律要件。首先，您必須證明自己是該筆土地的合法所有權人，這通常透過土地權狀或地籍登記資料來證明。

其次，您需要證明對方構成無權占有的事實。這包括證明占用人未經您同意就在土地上興建建物，或者即使曾有使用權源但已經終止。法院會仔細審查雙方的通訊記錄、使用期間以及相關證據。

在實務案件中，常見的無權占有情況包括：

• 未經同意擅自使用：占用人從未取得土地所有權人的同意，就直接在土地上興建建物
• 租約終止仍占用：原本有租賃關係，但租約期滿或提前終止後，仍繼續占用土地
• 無書面契約證明：雙方雖有口頭約定，但缺乏書面契約，且土地所有權人否認同意使用
• 繼承後的權利變更：原土地所有權人可能同意使用，但繼承人不同意繼續使用

當這些要件都具備時，土地所有權人主張建物返還與拆除就具有充分的合法性。法院會依據地籍資料、現場勘驗以及雙方提供的證據，綜合判斷是否構成無權占有。

（三）建物占有人的抗辯權利與限制

雖然土地所有權人擁有返還土地權利，但建物占有人也可能提出各種抗辯主張來對抗拆屋還地的請求。了解這些可能的抗辯，能幫助您更完整地準備相關證據與應對策略。

占有人最常見的抗辯包括主張善意占有、時效取得、租賃關係存在或使用借貸等。這些抗辯若能成立，可能會影響到土地回復請求的成功與否，因此土地所有權人必須審慎評估。

善意占有與惡意占有的法律效果

善意占有與惡意占有在法律上有著截然不同的效果。根據民法第769條與第770條規定，善意占有與惡意占有的時效取得年限有明顯差異。

善意占有指的是占有人不知道自己沒有權利占有該土地，而且這種不知情是無過失的。如果善意且無過失地持續占有未登記不動產達10年，占有人可能主張時效取得所有權。

惡意占有則是指占有人明知自己無權占有，或者因為有過失而不知道。惡意占有需要持續20年才可能主張時效取得。實務上，法院對於善意占有的認定相當嚴格。

然而，這些時效取得的規定有幾項重要限制。首先，必須是「占有他人未登記之不動產」才適用。如果土地已經完成登記，則無法透過時效取得來對抗登記的所有權人。

其次，占有必須是和平、公然、繼續且以所有的意思為之。如果占有過程中有中斷，或者只是基於租賃、借用的意思占有，就無法主張時效取得。

時效取得與租賃關係的主張

除了善意惡意占有的區分外，建物占有人還可能提出其他抗辯主張。時效取得是最常見的抗辯之一，但實際上要成功主張並不容易。

占有人必須證明自己已經和平、公然、繼續占有達法定年限，而且是以所有的意思占有。法院會嚴格審查占有的連續性與占有意思。如果中途有任何中斷，或者占有人承認土地屬於他人所有，就可能無法主張時效取得。

另一項常見抗辯是主張租賃關係仍然存在。占有人可能主張雙方有口頭租約，或者曾經簽訂書面契約但未到期。這種情況下，占有人需要提出具體證據，例如租金支付記錄、雙方往來信件或通訊記錄等。

使用借貸關係也是可能的抗辯方向。占有人可能主張土地所有權人同意其無償使用土地，雙方存在使用借貸關係。然而，使用借貸關係通常需要明確的證據支持，單純的口頭主張往往不足以對抗建物返還請求。

在實際訴訟中，舉證責任的分配相當重要。原則上，土地所有權人只需證明自己擁有所有權且對方無權占有即可。而占有人若要主張有合法權源，必須自行負擔舉證責任，提出充分證據證明租賃、借貸或其他法律關係的存在。

了解這些抗辯權利與限制後，土地所有權人在主張土地回復時就能更有效地準備反駁證據，確保自己的權益得到充分保障。同時，也能評估案件的勝算，決定是否透過訴訟或其他方式來解決爭議。

拆屋還地實務處理：常見爭議與完整解決方案

實務上處理建物拆除程序時，了解完整流程能幫助您節省時間和成本，避免不必要的糾紛。許多土地所有權人面對未保存登記拆屋還地的問題，常不知道該優先選擇協商還是直接提起訴訟。其實每個案件的情況不同，選擇適當的處理策略才能達到最理想的結果。

從協商調解到法院強制執行，每個階段都有關鍵要點需要注意。本節將為您詳細說明各階段的處理方式，讓您能夠掌握主動權，有效維護自身的土地權益。

（一）協商調解階段的處理策略

在進入正式訴訟程序前，透過協商調解解決爭議是較經濟且快速的方式。許多未保存登記拆屋還地的案件其實可以透過溝通達成共識，避免耗時費力的訴訟過程。協商成功不僅能節省訴訟費用，也能維持雙方關係，降低對立情緒。

與占有人溝通的有效方法

與占有人進行溝通時，採取適當的方式能提高協商成功率。首先建議以書面方式表達您的立場，例如寄發存證信函給占有人，清楚說明土地所有權歸屬與法律依據。

存證信函應包含以下重點內容：

• 明確指出土地權屬：附上土地登記謄本證明您的所有權
• 說明法律立場：引用民法第767條返還請求權的法律依據
• 提出具體要求：載明希望對方自行拆除建物並返還土地的期限
• 表達協商意願：說明若能和解將給予合理的搬遷時間或補償

溝通過程中保持友善態度很重要。試著了解占有人的處境，提出雙方都能接受的解決方案。例如給予充足的搬遷期間，或協助尋找替代地點，這些都能增加協商成功的機會。

調解委員會的申請流程

若直接溝通無法達成共識，可以考慮向鄉鎮市區公所的調解委員會申請調解。調解程序具有正式效力，調解成立後的調解書與法院判決有相同的執行力，是值得善用的管道。

申請調解的流程如下：

• 填寫調解聲請書：向占有人所在地或土地所在地的調解委員會提出申請
• 等待通知：調解委員會會通知雙方到場的時間與地點
• 參加調解會議：由調解委員主持，雙方說明各自立場並尋求共識
• 達成調解：若雙方同意解決方案，簽署調解書即完成程序

調解的優點是程序簡便、費用低廉，且由具經驗的調解委員協助溝通。即使調解不成立，也能讓您更了解對方立場，為後續訴訟做好準備。

（二）訴訟程序與建物拆除請求

當協商調解無法解決爭議時，就必須透過訴訟程序來處理違建拆除的問題。訴訟雖然較費時費力，但能透過法院判決確立您的權利，並依判決強制對方拆除建物返還土地。

提起民事訴訟的準備工作

在正式提起訴訟前，完整的準備工作能大幅提升勝訴機會。首先要確認適格被告，針對未保存登記建物的拆屋還地訴訟，您需要將以下兩類人列為被告：

• 實際占用土地的人：目前在該土地上居住或使用的人
• 對建物有事實上處分權的人：建物的實質所有人或管理人

接著要準備完整的證據資料。這些證據將成為法院判斷的重要依據：

• 土地登記謄本：證明您的土地所有權
• 地籍圖與現場實測圖：顯示土地界線與建物占用範圍
• 鑑界報告：委託地政士或測量技師進行專業鑑界
• 現場照片或空拍圖：記錄建物現況與占用情形
• 雙方往來文件：包括存證信函、協商紀錄等

特別建議在起訴前委託專業的地政士或測量技師進行鑑界。精確的鑑界報告能成為法院勘驗的重要依據，讓建物拆除程序更加順利。

強制執行拆除的法律程序

當法院判決確定後，若占有人仍不自行拆除建物，您可以聲請強制執行拆除。強制執行程序包含以下步驟：

• 聲請強制執行：持確定判決向法院執行處提出聲請並繳納執行費
• 法院核發執行命令：執行法官審核後核發執行命令給被執行人
• 現場查封與限期拆除：執行人員至現場查封建物並通知限期內自行拆除
• 強制拆除執行：逾期未拆除者，法院會安排拆除日期並委託業者執行
• 清場完畢返還土地：拆除完成後清理現場，正式返還土地給您

強制執行過程中，法院會安排警察到場維持秩序，確保執行順利進行。拆除費用通常由被執行人負擔，若其無力支付，您可先行墊付後再向其求償。

（三）補償與損害賠償的計算方式

在處理未保存登記拆屋還地案件時，除了請求拆除建物外，您還可以請求相關的補償與損害賠償。這些請求能幫助您彌補土地被占用期間的損失。

不當得利返還的範圍

根據民法第179條規定，占有人無法律上原因占用他人土地，應返還所受利益。實務上不當得利的計算通常以相當於租金的金額為標準。

不當得利請求的範圍包括：

• 相當於租金的補償：依據土地申報地價年息5%或當地租金行情計算
• 營業利益的返還：若占有人利用該地營業，應返還營業所得利益
• 出租收益的返還：若占有人將建物出租，應返還租金收入

不當得利的請求期間一般可追溯至您知悉占用事實後的五年內。計算時需提供相關證據，例如周邊租金行情、土地公告現值等資料。

拆除費用與相關成本負擔

違建拆除涉及的費用不只拆除工程本身，還包括許多相關成本。這些費用原則上應由占有人負擔，您可以在訴訟中一併請求：

• 建物拆除費用：實際拆除工程所需的人力與機具費用
• 廢棄物清運費：拆除後建材與廢棄物的清理運送成本
• 地貌回復費用：若土地遭破壞需整地恢復原狀的費用
• 訴訟相關費用：包括裁判費、鑑界費、律師費等必要支出

這些請求可以與返還土地訴訟合併提出，也可以在判決確定後另行提起請求。建議在訴訟階段就一併主張，避免日後還要另案起訴增加時間成本。

實務上法院會依據個案情況判斷各項費用的合理性。妥善保存所有相關單據與證明文件，將有助於法院認定您的請求合理，讓您能獲得應有的補償。

律師建議：保障您的土地權益從專業諮詢開始

未保存登記拆屋還地案件涉及民法、土地法及強制執行程序，處理流程相當複雜。許多土地所有權人在主張返還土地權利時，往往低估了法律爭議的難度。從蒐證評估到建物拆除程序的每個環節，都需要精準的策略與專業知識。

購買附有未保存登記建物的土地時，您必須特別謹慎。這類建物的所有權移轉受到限制，一般買賣僅能取得事實上處分權，並非完整所有權。最安全的做法是要求賣方先拆除建物，再進行土地交易，避免日後衍生糾紛。

繼承案件中若遺產分割時未納入未保存登記建物，繼承人對該建物的處分權可能產生爭議。這類情況需要透過協商或訴訟釐清權利歸屬，過程往往耗時費力。

專業律師在土地回復案件中扮演關鍵角色。熟悉地政實務與強制拆除流程的律師，能有效提升勝訴機率，協助您在判決後順利執行，真正收回土地。不要等到問題惡化或超過時效才尋求協助，及早諮詢專業律師，才能有效保障您的合法權益。