當您與他人共同擁有一塊土地時，這種情況稱為共有土地。如果其中一位共有人決定出售自己的持分，其他共有人依法享有優先購買的權利。這項土地共有人優先購買權能讓您以相同價格優先承購，避免與陌生人成為共有關係。要行使這項法定權利，賣方必須透過持分土地優先購買權存證信函正式通知您。收到存證信函後，您需要在法定期限內決定是否行使優先購買權。這個過程攸關共有人權益保障，稍有疏忽就可能失去這項寶貴的權利。
雷皓明 律師
2025-10-28
在共有土地的交易過程中，法律賦予共有人特殊的權利保障。這項保障機制不僅維護了共有人的既有權益，更確保土地資源能夠得到合理有效的運用。
當我們談到持分土地時，經常會遇到複雜的法律問題。優先購買權正是解決這些問題的重要法律工具。透過深入了解相關法規，共有人能夠更好地保護自己的權益。
持分土地優先購買權是指當共有人出售其應有部分時，其他共有人享有以相同條件優先購買的法定權利。這項權利具有強制性，不得任意放棄或限制。
簡單來說，如果你和他人共同擁有一塊土地，當其中一人想要出售自己的持分時，你有權利優先以同樣的價格和條件購買。這種優先購買權主張方式確保了共有關係的穩定性。
這項權利的設立目的在於防止土地所有權過度分散。同時也避免不適當的第三人介入，影響土地的整體規劃和利用效益。
根據土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。這是持分土地交易通知制度的法律基礎。
該法條明確規定了優先購買權的行使條件和程序。出售方必須事先通知其他共有人，並提供完整的交易資訊。這項規定適用於所有類型的土地共有關係。
法律的適用範圍涵蓋了各種共有型態，包括分別共有和公同共有。無論是住宅用地、商業用地或農業用地，只要符合共有條件，都受到這項法律保護。共有土地買賣程序必須嚴格遵循相關規定。
要享有優先購買權，必須滿足幾個基本條件。首先，申請人必須是土地的合法共有人，並且在土地登記簿上有明確記載。
其次，出售方必須確實有出售意圖，並已找到具體的買方。單純的詢價或意向表達並不足以觸發優先購買權。實際的買賣契約或具體交易條件才是關鍵要件。
第三，共有人必須在法定期間內行使權利。一旦收到持分土地交易通知，必須在規定時間內明確表達購買意願。逾期未表示者，視為放棄優先購買權。
最後，購買條件必須與第三人相同。共有人不能要求更優惠的價格或條件，必須接受與原買方完全相同的交易條件。這種優先購買權主張方式確保了交易的公平性。
值得注意的是，如果有多位共有人同時主張優先購買權，他們可以共同購買或協商分配比例。若無法達成協議，則依各自的應有部分比例分配購買權利。這樣的安排讓共有土地買賣程序更加完善和公正。
掌握存證信函的完整撰寫技巧，能確保您的權益獲得充分保障。撰寫存證信函時，必須注意格式的正確性和內容的完整性。每個細節都可能影響您行使優先購買權的效力。
一份有效的存證信函不僅要符合法律要求，更要清楚表達您的權利主張。接下來我們將詳細說明如何撰寫一份完整的存證信函。
存證信函雖然沒有固定格式，但仍需遵循基本的撰寫原則。正確的格式能讓您的主張更具說服力，也能避免因格式問題而影響法律效力。
信函抬頭應清楚標示「存證信函」字樣。收件人資訊必須完整且正確，包含以下要素：
收件人地址的正確性極為重要。依據土地法第34-1條執行要點，通知書應送達他共有人之戶籍地址。地址錯誤可能導致通知無效。
主旨應簡潔明確地表達信函目的。建議使用「關於○○地號土地持分出售事宜」或類似表達方式。內容架構應包含：
存證信函的內容必須包含所有必要資訊，讓收件人清楚了解您的權利主張。以下將詳細說明各項重點內容的撰寫方式。
權利主張是存證信函的核心部分。您需要明確表達：
範例表達：「本人為上述土地之共有人，依民法第824條第7項規定，享有優先購買權。茲收到 貴方土地持分出售通知，特此聲明行使優先購買權。」
購買意願的表達必須明確且具體。應包含：
這部分的表達要具體明確。模糊的意願表達可能被認定為無效的權利行使。
適當引用法律依據能強化您的主張。主要可引用的法條包括：
引用時應簡潔明確，避免過度冗長的法條內容。重點在於表明您的權利主張有法律依據。
正確的寄送方式是確保存證信函效力的關鍵。寄送程序的任何疏漏都可能影響優先購買權行使期限的計算。
依據土地法第34-1條執行要點第8點規定，書面通知應以雙掛號之通知書或郵局存證信函送達。雙掛號能提供完整的寄送證明，確保通知的法律效力。
時效要求方面，您必須在收到出售通知後10日內行使優先購買權。這個期限從您實際收到通知之日起算，不是從寄送日起算。
建議在寄送存證信函時同時保留以下文件：
這些文件將成為日後證明您已依法行使優先購買權的重要證據。妥善保存這些文件，對於保障您的權益極為重要。
在實際行使土地共有人優先購買權時，必須掌握幾個重要原則。根據土地法第34條之1規定，優先購買權屬於債權性質，這意味著若共有人違反規定完成所有權移轉登記，其他共有人無法主張買賣無效，只能請求損害賠償。
時效管理是優先購買權主張方式中最關鍵的環節。共有人收到書面通知後，必須在次日起算15日內明確表達行使意願。錯過這個法定期限，就會失去主張權利的機會。
在共有土地買賣程序中，若遇到多位共有人同時主張權利的情況，應按照應有部分比例來分配。如果優先購買權人為公同共有，則需要全體公同共有人同意才能有效行使權利。
實務上建議共有人在收到出賣通知時，立即檢查通知內容是否完整，包括買賣條件、價格等重要資訊。若發現通知內容有瑕疵，應及時提出異議並保留相關證據。透過正確的程序和充分的準備，才能確保自身權益獲得完整保障。
雷皓明 律師
主持律師
民國100年考取律師資格後，在臺灣、北京、上海、新加坡及香港從事法律實務工作，主要處理公司組織架構、勞僱關係及仲裁程序，執業以來經手超過百間上市、未上市公司之相關爭議。
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