當家族成員共同繼承房產或多人合資購買土地時，經常面臨資金需求。此時，許多人會考慮將不動產作為貸款擔保。然而，公同共有設定抵押權並非想像中簡單。這類不動產法律問題困擾著無數台灣家庭，共有人往往不清楚自己是否有權單獨處分共有財產，有些人誤以為持有部分產權就能自由設定抵押權，結果可能觸犯法律規定。本文將深入解析相關法律規定，幫助讀者了解正確的處理方式，避免不必要的法律風險。
雷皓明 律師
2025-11-17
公同共有是台灣不動產法律中一個重要但常被誤解的概念。簡單來說，公同共有是指多人共同持有一項不動產，但沒有特定的持分比例，每個共有人對整個不動產享有完整的所有權，就像大家一起擁有整個財產一樣。
根據民法第827條規定，公同共有的發生必須基於三種法定原因，包括習慣、法律行為或法律規定。在實務上，最常見的情況是未進行遺產分割前的繼承財產。
許多人容易混淆公同共有與分別共有的概念，讓我們用簡單的例子來說明兩者的重要差異：
這種差異對於共有物抵押的設定具有重大影響，分別共有人可以單獨將自己的持分設定抵押權，但公同共有的情況下，任何抵押權設定都需要全體共有人的同意。
公同共有具有幾個重要的法律特性，直接影響公同共有人權利的行使：
全體同意原則是公同共有最重要的特性，無論是出售、出租或設定抵押權，都必須獲得全體共有人的同意。這個原則保護了每個共有人的權益，但也可能造成決策困難。
在日常管理方面，公同共有人對於財產的使用和收益也受到限制，例如，如果要將共有房屋出租，需要所有共有人都同意租約條件，這種限制確保了每個人的權益，但也增加了管理的複雜性。
另一個重要特性是不可分割性，公同共有人不能要求分割特定部分的財產，只能透過法定程序終止公同共有關係，這與分別共有人可以隨時請求分割共有物的情況完全不同。
在台灣的實務經驗中，以下幾種情況最容易產生公同共有關係：
其中，繼承案件是最常見的公同共有情況，當家中長輩過世時，所有繼承人自動成為遺產的公同共有人，在完成遺產分割協議之前，任何關於共有產權設定的決定都需要全體繼承人同意。
了解這些基本概念後，我們就能更清楚地理解為什麼公同共有的抵押權設定需要特別謹慎的法律程序，每個共有人的權利都必須受到充分保護，這也是法律設立這些規定的重要原因。
公同共有物設定抵押權涉及複雜的法律要件與實務操作，相較於一般不動產，公同共有財產在進行土地抵押設定時，必須符合更嚴格的法律規範。
這些規定主要是為了保護所有共有人的權益，由於公同共有關係的特殊性，任何處分行為都可能影響全體共有人的利益。
根據民法第828條第3項明確規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」，這項條文是抵押權設定程序的核心法律依據。
此條文的立法意旨在於確保公同共有關係的穩定性，由於公同共有人對共有物享有整體的權利，而非特定部分的權利，因此任何可能影響共有物價值或使用的行為，都需要全體同意。
在實務操作上，這意味著即使只有一位共有人反對，整個抵押權登記程序就無法進行。這項規定雖然保護了共有人權益，但也增加了程序的複雜度。
取得全體共有人同意是設定抵押權的必要條件，這項同意必須是明確且具體的書面同意，口頭同意在法律上並不具備效力。
書面同意書應包含以下重要內容：
如果共有人無法親自簽署，可以委託代理人辦理，但代理人必須持有經過公證的委託書，並且委託書中必須明確授權代理設定抵押權的事項。
完成前置作業後，就可以進入正式的登記程序，整個抵押權登記流程涉及地政機關、銀行評估以及文件準備三個主要環節。
每個環節都有其特定的要求和標準，申請人需要充分了解各項規定，才能順利完成整個程序。
地政機關是辦理抵押權設定登記的主管機關，申請人需要向不動產所在地的地政事務所提出申請。
申請流程包括以下步驟：
地政機關會仔細審查所有文件的完整性和真實性，如果發現任何問題，會要求申請人補正或重新提供文件。
大多數金融機構對於公同共有不動產的銀行貸款抵押態度較為保守，這主要是因為公同共有關係在後續處理上較為複雜。
銀行的主要考量因素包括：
即使符合所有法律要件，銀行仍可能因為風險考量而拒絕放款，申請人應該事先了解各家銀行的政策，選擇較願意承作此類業務的金融機構。
完整的文件準備是成功辦理土地抵押設定的關鍵，以下是申請時必須準備的重要文件：
所有文件都必須是最新版本，且內容必須完整無誤，如果是影本，需要加蓋「與正本相符」的印章並簽名。建議申請人在正式申請前，先向地政事務所確認文件的完整性，避免因為文件不全而延誤申請時程。
當發現其他共有人未經全體同意私自設定不動產抵押權時，受影響的共有人可依民法規定拒絕承認該抵押權效力。您有權透過存證信函或律師函要求抵押權設定人塗銷相關登記。
如果對方不願配合，可請求法院判決塗銷該抵押權登記，雖然法理上未經同意的抵押權設定無效，但訴訟過程仍需注意舉證責任和程序細節。
面臨資金需求時，建議優先考慮協議分割遺產或變更為分別共有方式，避免日後法律糾紛。共有人之間應建立良好溝通機制，在處分不動產抵押權前充分討論並取得彼此同意。
預防勝於治療，建議在重要財產決策時尋求專業律師協助，透過完善的法律程序和充分溝通，可確保所有共有人權益都能得到適當保障，避免因誤解法律規定而產生不必要的爭議。
雷皓明 律師
主持律師
民國100年考取律師資格後，在臺灣、北京、上海、新加坡及香港從事法律實務工作，主要處理公司組織架構、勞僱關係及仲裁程序，執業以來經手超過百間上市、未上市公司之相關爭議。
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