管委會不作為怎麼處理？律師告訴你法律對策！

認識管委會不作為的常見情況與法律後果

管委會不作為是指管理委員會消極怠忽職守，未能履行法定義務的行為，這種情況通常表現為對住戶需求的漠視。從法律角度來看，包含以下幾個重要特徵：

• 明知問題存在卻故意忽視
• 接獲住戶反映後未採取適當行動
• 未按規定時程處理緊急事務
• 缺乏有效的溝通與回應機制

（一）常見的不作為情況

在實際的社區管理中，管委會不作為經常出現在以下情況：

公共設施維護問題是最常見的爭議點，像是電梯故障、樓梯間照明損壞或是公共區域設備老舊，都需要管委會及時處理。

以下是住戶最常遇到的問題：

• 共用設施損壞不修繕，如電梯長期故障
• 未定期進行公共設施保養與檢查
• 頂樓漏水問題置之不理
• 社區安全管理鬆散，門禁系統失效
• 垃圾清運與環境衛生管理不當

這些問題看似簡單，但長期累積會嚴重影響住戶的生活品質。管委會的行政效率不彰，往往讓小問題演變成大麻煩。

（二）對住戶權益造成的損害

管委會不作為對住戶造成的損害是多方面的，最直接的影響就是生活品質的下降。具體的損害包括：

• 安全隱患增加：設備故障可能導致意外事故
• 財產價值受損：管理不善影響房屋市值
• 生活便利性降低：基本設施無法正常使用
• 額外費用支出：住戶被迫自行處理問題

更嚴重的是，長期的管理問題會影響整個社區的和諧，住戶之間容易產生糾紛，社區凝聚力也會逐漸瓦解。當這些問題持續惡化時，住戶不僅要承受生活上的不便，還可能面臨法律風險。

管委會不作為的法律依據與住戶救濟權利

在台灣的集合住宅管理制度中，法律明確規範了管委會的職責與住戶的救濟權利。當住戶遇到管委會不作為的問題時，了解相關法律條文是保護自身權益的重要基礎。

公寓大廈管理條例提供了完整的法律框架，不僅規範管委會的職責範圍，也保障住戶的基本權利。

（一）相關法律條文規定

公寓大廈管理條例第10條第2款明確規定，共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會負責，確立了管委會在公共設施維護方面的基本責任。

第36條進一步詳細列出管委會的職務範圍，共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良都是管委會的法定職務。這些職務不是選擇性的，而是必須執行的法定義務。

當管委會未能履行職責時，法律也訂定了相應的罰則。第48條第4款與第59條規定，管理負責人、主任委員或管理委員若無正當理由未執行區分所有權人會議決議事項，將面臨1000元以上5000元以下的罰鍰。

（二）住戶享有的權利保障

住戶具有要求管委會履行職務的權利，可以正式要求管委會執行法定職務，包括維護公共設施、處理社區事務等。住戶也享有參與決策的權利，透過區分所有權人會議，住戶可以監督管委會的運作。同時，住戶有權向主管機關申訴，尋求外部協助解決問題。

此外，住戶還擁有資訊知情權，管委會必須定期公布財務狀況、重要決議等資訊，讓住戶了解社區管理情況。

（三）管委會的義務與責任

管委會的法定義務包含多個層面：

• 維護管理義務：負責公共設施的日常維護與修繕
• 執行決議義務：必須執行區分所有權人會議的合法決議
• 財務管理義務：妥善管理社區基金與帳務
• 資訊公開義務：定期向住戶報告重要事項

違反這些義務的管委會成員，不僅可能面臨行政罰鍰，嚴重時還可能承擔民事賠償責任。住戶可以依據這些法律規定，要求管委會改善服務品質，確保社區管理回到正軌。

處理管委會不作為的具體法律對策

住戶遇到管委會不作為時，可以透過四個階段的法律對策來有效解決問題。

（一）第一步：內部溝通與協調

面對管委會不作為的情況，首先應該嘗試內部溝通，透過對話了解問題癥結，並尋求和解的可能性。住戶可以主動聯繫管委會成員，表達關切並提出具體的改善建議。

參與管委會會議是另一個有效的溝通管道，住戶有權出席會議並發表意見，也可以在會議中提出動議。如果管委會長期不召開會議，住戶可以聯合其他區分所有權人，依法召開臨時會議。

尋求其他住戶的支持也很重要，當多數住戶都關注同一問題時，管委會通常會更積極回應。住戶可以透過社區群組或公告欄，讓更多人了解問題的嚴重性。

（二）第二步：正式書面催告

如果內部溝通無效，住戶應該進入正式書面催告階段，這個步驟具有法律效力，可以作為後續法律程序的重要證據。

書面催告應該明確指出管委會的不作為行為，並要求在合理期限內改善。

存證信函的撰寫要點

存證信函是最常用的書面催告方式，撰寫時應該包含：明確的收件人資訊、具體的不作為事實描述、相關法律依據以及要求改善的具體事項。

信函內容要客觀陳述事實，避免情緒化的用詞，同時要引用相關的法律條文，例如公寓大廈管理條例的相關規定，以增強催告的法律效力。

設定合理履行期限

催告信函必須設定合理的履行期限。一般而言，簡單的行政事務可以設定7到14天，複雜的維修工程則可能需要30天以上，期限的設定要考慮事務的複雜程度和緊急性。

如果管委會在期限內仍未改善，住戶就有充分的理由進入下一個階段的法律程序。這個期限設定將成為後續申訴或訴訟的重要依據。

（三）第三步：向主管機關申訴

當書面催告無效時，住戶可以向政府主管機關申訴。這是行政救濟的重要途徑，通常比法律訴訟更快速且成本較低。主管機關有權對管委會不作為進行調查和處罰。

縣市政府建管處申訴程序

住戶可以向縣市政府建築管理處提出申訴，申訴時需要準備完整的資料，包括社區基本資料、管委會組織章程、不作為的具體事實、相關證據文件等。

建管處收到申訴後，會進行調查並要求管委會說明，如果查證屬實，將依法開罰。根據法律規定，管委會不執行決議事項將處新台幣1000元以上5000元以下罰鍰，且必須在限期內改善。

消費者保護官協調

消費者保護官也是重要的申訴管道，特別是涉及管理費收取或服務品質問題時，消保官可以進行調解協商。這種方式通常較為彈性，有助於雙方達成和解。

消保官會安排協調會議，讓住戶和管委會面對面溝通，在專業第三方的協助下，許多糾紛都能獲得妥善解決。

（四）第四步：法律訴訟途徑

如果行政救濟仍無法解決問題，住戶可以考慮法律訴訟。這是最後的救濟手段，雖然程序較為複雜，但具有強制執行的效力。住戶可以選擇民事訴訟或刑事告發，視情況而定。

民事訴訟求償

住戶可以向法院提起民事訴訟，請求判令管委會履行職務，如果因為管委會不作為而遭受損失，也可以請求賠償。訴訟前應該收集充分的證據，包括損害的具體金額和因果關係。

民事訴訟的優點是可以直接要求履行義務或金錢賠償，但程序較長，費用也相對較高，住戶需要評估成本效益。

刑事告發程序

如果管委會的不作為涉及刑事責任，例如侵占公款或背信等行為，住戶可以向檢察機關提出告發。刑事程序由國家主導，住戶不需要負擔訴訟費用。

刑事告發需要有具體的犯罪事實和證據，住戶應該詳細說明管委會的違法行為，並提供相關證據供檢察官參考。成功的刑事告發不僅能懲罰違法者，也能產生嚇阻效果。

打造良好社區治理環境的長期策略

預防管委會不作為的最佳方式，是建立完善的社區治理制度。住戶應積極參與社區事務，定期關注管委會的工作表現與財務狀況。透過建立透明的資訊公開機制，讓每位住戶都能清楚了解社區運作情況。

選任優質的管委會成員是關鍵第一步。住戶在選舉時應重視候選人的專業能力、責任心與溝通技巧，建議社區定期舉辦管理知識培訓課程，提升管委會成員的專業素養，同時設立績效考核機制，定期檢視管委會的工作成效。

良好的溝通管道能有效減少糾紛發生，建議建立多元化的意見交流平台，包括定期住戶大會、線上討論區或意見箱等。當住戶與管委會保持良好互動，許多問題都能在初期就獲得解決。