房客不搬走該怎麼辦？律師解答法律處理方法！

了解房客拒絕搬離的法律現況與原因

當房東面臨房客拒絕搬離的困境時，了解相關法律現況與背後原因是解決問題的第一步。房客不搬走的情況在台灣相當常見，每個案例背後都有不同的考量因素。有些房客可能正面臨經濟困難或找房不易的窘境；有些則可能是惡意佔屋。

身為房東，您需要先釐清法律關係和自身權益，才能選擇最適合的處理方式，避免不必要的法律糾紛。

（一）租約到期後房客的法律地位

租約到期後，房客的法律地位會發生重要變化。根據民法規定，當租期屆滿時，房客就應該返還房屋給房東，如果房東不同意續約，也沒有繼續收取租金，房客就失去了合法居住的權利。

此時房客若繼續占用房屋，在法律上被視為無權占有。房東有權要求房客立即搬離，並可請求相當於租金的損害賠償。這個法律地位的轉變，是房東後續採取行動的重要依據。

值得注意的是，如果房東在租約到期後仍接受房客繳納的租金，可能會被認定為默示同意續約，形成不定期租賃關係。

（二）房客不搬走的常見理由分析

房客拒絕搬離的原因相當多元，了解這些原因有助於房東選擇適當的處理策略。

• 經濟困難：失業、生病或收入減少導致無力負擔搬家費用
• 找房困難：市場租金上漲或房源稀少，難以找到合適住所
• 情感因素：對居住環境有深厚感情，不願意離開
• 惡意佔屋：故意拖延時間，企圖獲得更多居住利益

善意的房客通常願意溝通協商；惡意佔屋者則可能採取迴避或對抗態度。房東需要仔細觀察房客的行為模式，判斷其真實意圖。

（三）房東可行使的合法權益

面對房客不搬走的情況，房東擁有多項合法權益可以行使。首先是返還請求權，房東有權要求房客返還房屋並恢復原狀；其次是損害賠償請求權。房客無權占有期間，房東可以請求相當於租金數額的賠償。如果房屋因此無法出租給其他人，還可以請求相關的損失賠償。

此外，房東權益還包括：

• 要求房客負擔訴訟費用和律師費
• 請求法院強制執行搬遷
• 在必要時申請假扣押或假處分

重要的是，房東必須透過合法途徑行使這些權益，切勿採取斷水斷電或強行進入等違法手段，這樣反而可能讓自己承擔法律責任。

房客不搬走的和平協商處理步驟

當房客租約到期仍不搬離時，房東應採取循序漸進的協商處理方式，透過有系統的三階段處理流程，可以有效解決房客不搬走的問題。

和平協商的優點在於成本較低、時間較短，且能保持雙方關係的和諧。房東採用適當的溝通技巧，往往能達到事半功倍的效果。

（一）友善溝通與原因了解

面對房客不搬走的情況，房東應以同理心進行初步溝通，可以透過電話或面談方式，了解房客的實際困難。這個階段的溝通技巧非常重要，態度要友善但立場要堅定。

在了解原因後，房東可以評估是否給予合理的搬遷緩衝期。如果房客確實有正當理由，適度的彈性處理有助於問題解決，同時也要明確告知房客，這是基於善意的協助而非法律義務。

（二）書面催告與搬遷期限

當口頭溝通無法達成共識時，房東應進入第二階段的書面協商處理。撰寫正式的催告函是這個階段的重點工作，催告函必須包含以下重要內容：

• 明確的搬遷期限（通常給予15-30天合理時間）
• 逾期不搬的法律後果說明
• 房東將採取的後續法律行動

書面催告的好處是具有法律效力，可作為日後訴訟的重要證據。房東應以掛號信件方式寄送，並保留寄送證明。在設定搬遷期限時，要考慮合理性原則。過短的期限可能被法院認定為不合理，影響後續的法律程序。

（三）調解委員會協助處理

如果前兩個階段都無法解決問題，房東可以尋求調解委員會的協助。調解是介於協商與訴訟之間的處理方式，具有公正性和專業性。

調解委員會的優勢包括：

• 費用低廉，通常只需負擔少額規費
• 程序簡便，不需要律師代理
• 調解成立後具有強制執行力
• 保密性佳，不會公開當事人隱私

申請調解時，房東需要準備租約、催告函、溝通紀錄等相關文件。調解委員會會安排雙方當事人進行面對面協商，由專業調解委員居中協調。

透過調解達成的協議，雙方都必須遵守。如果房客仍不履行協議內容，房東可以直接向法院聲請強制執行，無須再經過冗長的訴訟程序。

法律途徑解決房客不搬走糾紛

當和平協商無法解決房客不搬走的問題時，房東必須採取法律途徑來保護自己的權益。法律程序雖然需要較長時間，但能提供最有效的解決方案。房東應該按照正確的步驟進行，確保每個環節都符合法律規定。

（一）存證信函的撰寫與寄送要點

存證信函是房東啟動法律程序的重要第一步。這份文件具有法律效力，能夠證明房東已經正式通知房客搬遷。撰寫存證信函時必須包含明確的搬遷期限和法律後果說明。

存證信函的內容應該包括以下重點：

• 明確的收件人姓名和地址
• 租約到期日期和搬遷要求
• 合理的搬遷期限（通常為7-14天）
• 不搬遷的法律後果警告
• 房東的聯絡方式和簽名

寄送存證信函時，建議使用郵局的存證信函服務。這項服務能夠提供寄送證明，確保房客確實收到通知，同時要保留所有相關收據和證明文件，作為後續訴訟的重要證據。

（二）向法院提起返還房屋訴訟

當房客收到存證信函後仍不搬走，房東可以向法院提起返還房屋訴訟，這是正式的法律程序，需要房東提供充分的證據來證明自己的合法權益。法院會根據證據和法律條文做出公正判決。

提起訴訟前，房東應該評估勝訴的可能性，如果租約條款清楚、證據充足，通常能夠獲得有利判決。訴訟過程中，房東也可以同時請求占用期間的損害賠償。

訴訟前準備文件清單

準備完整的文件是返還房屋訴訟成功的關鍵。房東需要收集以下重要文件：

• 租賃合約正本：證明雙方的權利義務關係
• 存證信函及回執：證明已經通知房客搬遷
• 房屋所有權狀：證明房東的所有權
• 租金收據或轉帳紀錄：證明租賃關係存在
• 催告函件：顯示房東的善意溝通努力

建議將重要文件進行公證，增加法律效力，公證過的文件在法庭上具有更強的證明力，有助於提高勝訴機會。

法院審理流程與期程

法院審理返還房屋訴訟通常需要3-6個月的時間。審理流程包括起訴、開庭、調解和判決等階段。房東需要耐心等待，並配合法院的各項程序要求。

審理期間，法院可能會安排調解程序，這是最後一次和解的機會，房東可以考慮適當的讓步來加速解決糾紛。如果調解失敗，法院會繼續審理並做出判決。

獲得勝訴判決後，房東就有了法律依據來要求房客搬遷。判決書是後續強制執行的重要憑證，房東必須妥善保管。

（三）聲請強制執行與房屋收回

取得勝訴判決後，如果房客仍不配合搬遷，房東可以向法院聲請強制執行。這是法律程序的最後階段，由執行人員強制將房客驅離並交還房屋，具有法律強制力，房客必須配合。

聲請強制執行前，房東應該再次嘗試與房客溝通。有時候房客看到法院判決後會主動搬遷，避免強制執行的額外費用和法律後果。

強制執行的聲請條件

聲請強制執行需要滿足以下條件：

• 持有法院確定判決書
• 判決書已送達房客且超過上訴期限
• 房客仍未履行搬遷義務
• 繳納執行費用

房東需要向法院執行處提出申請，並提供相關證明文件，執行處會安排執行人員到現場進行強制搬遷作業。

執行過程注意事項

強制執行過程中，房東應該注意以下重點：

• 配合執行人員：房東必須在執行當天到場，協助執行人員確認房屋狀況。同時要準備好鑰匙和相關文件，確保執行順利進行。
• 保護個人安全：執行過程可能出現衝突，房東應該保持冷靜並注意安全。如有必要，可以請求警察協助維持秩序。
• 清點房屋物品：執行完成後要仔細檢查房屋狀況，確認是否有損壞或遺留物品。這些資訊對於後續的損害賠償很重要。

透過完整的法律程序，房東最終能夠成功收回房屋，雖然過程較為複雜，但這是保護房東合法權益的有效途徑。

專業律師建議與預防措施

面對房客不搬走的困擾時，尋求專業諮詢是明智選擇。經驗豐富的律師會仔細評估租約內容、房客行為及相關證據，提供最適合的法律策略。每個案件情況不同，專業律師建議能幫助房東避免走冤枉路。

建立完善的租賃管理制度同樣重要，簽約前仔細篩選房客，確認其信用狀況及收入證明，租約條款應明確約定搬遷期限、違約責任等細節。房東也可考慮投保租屋保險，降低財務風險。當遇到房客不搬走的狀況時，保持冷靜並依法處理，避免採取激烈手段。透過這些預防措施，能大幅減少租賃糾紛的發生機率。