房仲中介責任-成交後房屋漏水糾紛

壹、案件摘要

• 當事人：不動產仲介業者
• 爭議事項：房屋買賣完成後發現漏水問題
• 買方訴求：要求仲介賠償漏水損害

貳、法律分析

一、仲介業者法定義務

依不動產經紀業管理條例第24條第1項規定，仲介業者應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人。若仲介業者於執行業務時已盡告知義務，應可主張已履行法定義務。

二、瑕疵擔保責任

1. 依民法第359條規定，買賣因物有瑕疵時，買受人得向出賣人請求解除契約或減少價金。漏水問題應由出賣人負瑕疵擔保責任。

2. 仲介可能需負責的情形：

• 若仲介業者明知漏水問題而未告知，可能違反不動產經紀業管理條例第24-2條第四款「告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵」之規定。

三、賠償責任

依不動產經紀業管理條例第26條第1項規定，因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，應由該經紀業負賠償責任。若仲介業者已盡專業注意義務，應可主張免責。

參、處理建議

1. 確認責任歸屬

• 檢視不動產說明書內容及簽章
• 確認當時是否已盡告知義務
• 蒐集相關履約文件

2. 溝通協調

• 向買方說明仲介責任範圍
• 建議買方依民法第359條向賣方主張權利
• 提供買賣雙方協商管道

3. 預防措施

• 完整記錄房屋現況
• 建議買方於交屋前確實驗屋
• 於契約中明確載明相關事項

肆、結論

考量本案漏水瑕疵問題，建議：

1. 確認仲介業者是否已盡不動產經紀業管理條例第24條及第24-2條規定之義務
2. 建議買方依民法第359條向賣方主張瑕疵擔保責任
3. 若仲介業者已盡告知義務，應可依法主張免責

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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