建商倒閉未過戶房屋定金返還糾紛

與否建商已簽訂房屋買賣契約,但建商已經倒閉,無法依契約約定過戶房屋,請求返還定金

AI 答覆

壹、案件摘要

當事人與否建商簽訂房屋買賣契約並支付定金,但因建商倒閉而無法履行契約義務,無法依約完成房屋過戶,當事人欲請求返還定金。

貳、法律分析

一、契約效力認定

  1. 建商因受破產宣告而無法履行契約義務,應屬可歸責於賣方之事由。
  2. 依不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第7條規定,建商應於銷售前完成預售屋資訊備查及買賣定型化契約備查。若建商已完成相關備查程序,該買賣契約應屬合法有效。

二、定金返還請求權

  1. 若為預售屋交易,依不動產經紀業管理條例第22條第1項第3款規定,定金收據應有經紀人簽章,可作為請求返還之證據。

三、債權受償保障機制

  1. 若透過不動產經紀業進行交易,依不動產經紀業管理條例第7條第3項規定,經紀業應繳存營業保證金,可作為交易安全保障。

  2. 依不動產經紀業管理條例第9條第1項規定,營業保證金獨立於經紀業之外,不因經紀業之債務債權關係而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。

參、處理建議

  1. 立即行動建議
  • 確認交易文件完整性,包括買賣契約、定金收據等
  • 向法院提出債權申報
  • 確認是否有其他債權保障機制(如預售屋履約保證)
  1. 法律程序建議
  • 應儘速參與破產程序
  • 若透過不動產經紀業交易,可依不動產經紀業營業保證基金管理委員會組織及基金管理辦法第19條規定申請保障
  • 建議與其他買受人共同維權

肆、結論

考量建商已進入破產程序,建議:

  1. 立即保全相關交易文件
  2. 儘速向法院申報債權
  3. 評估是否有其他保障機制可資運用
  4. 委託專業律師處理後續法律程序

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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