建商倒閉未過戶房屋定金返還糾紛

壹、案件摘要

當事人與否建商簽訂房屋買賣契約並支付定金，但因建商倒閉而無法履行契約義務，無法依約完成房屋過戶，當事人欲請求返還定金。

貳、法律分析

一、契約效力認定

1. 建商因受破產宣告而無法履行契約義務，應屬可歸責於賣方之事由。
2. 依不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第7條規定，建商應於銷售前完成預售屋資訊備查及買賣定型化契約備查。若建商已完成相關備查程序，該買賣契約應屬合法有效。

二、定金返還請求權

1. 若為預售屋交易，依不動產經紀業管理條例第22條第1項第3款規定，定金收據應有經紀人簽章，可作為請求返還之證據。

三、債權受償保障機制

1. 若透過不動產經紀業進行交易，依不動產經紀業管理條例第7條第3項規定，經紀業應繳存營業保證金，可作為交易安全保障。

2. 依不動產經紀業管理條例第9條第1項規定，營業保證金獨立於經紀業之外，不因經紀業之債務債權關係而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。

參、處理建議

1. 立即行動建議

• 確認交易文件完整性，包括買賣契約、定金收據等
• 向法院提出債權申報
• 確認是否有其他債權保障機制（如預售屋履約保證）

2. 法律程序建議

• 應儘速參與破產程序
• 若透過不動產經紀業交易，可依不動產經紀業營業保證基金管理委員會組織及基金管理辦法第19條規定申請保障
• 建議與其他買受人共同維權

肆、結論

考量建商已進入破產程序，建議：

1. 立即保全相關交易文件
2. 儘速向法院申報債權
3. 評估是否有其他保障機制可資運用
4. 委託專業律師處理後續法律程序

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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