公寓大廈規約修改投票效力爭議

壹、案件摘要

本案涉及公寓大廈管理委員會以無記名投票方式修改規約，雖達到區分所有權人出席人數四分之三以上之門檻，但因無記名投票方式致無法確認出席者的區分所有權比例是否達到法定門檻之問題。

貳、法律分析

一、規約修改之法定要件

依公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」

本案應符合以下要件：

1. 出席人數門檻：區分所有權人四分之三以上
2. 權值比例門檻：區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上

二、決議效力分析

1. 本案採無記名投票方式，雖達到出席人數門檻，但無法確認區分所有權比例是否符合法定要求
2. 此種表決方式將導致無法驗證是否符合公寓大廈管理條例第31條規定之區分所有權比例門檻
3. 依公寓大廈管理條例第33條規定，區分所有權人會議之決議如未依法定程序辦理，應不生效力

參、處理建議

一、短期建議

1. 本次決議應認定為無效
2. 重新召開區分所有權人會議進行表決
3. 採記名投票方式，以確保可計算區分所有權比例

二、長期建議

1. 建立完善的表決程序規範
2. 設計適當的表決方式，確保可統計權值比例
3. 製作詳實的會議記錄，包含出席人數及權值統計

肆、結論

考量本案決議方式無法證明是否符合公寓大廈管理條例第31條規定之區分所有權比例門檻，該決議應不生效力。建議重新召開區分所有權人會議，採記名方式進行表決，以確保決議之合法性。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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