社區管理費調漲爭議與管委會決策適法性

壹、案件摘要

1. 管委會於區分所有權人會議通過調漲管理費，每坪增加10元，預計每月增加三萬多元盈餘。
2. 物業公司要求新合約調漲費用三萬多元。
3. 管委會未經公開招標及比價程序，即同意物業公司調漲要求。
4. 尚未簽約，住戶擬於下週管委會會議討論此事。

貳、法律分析

一、管委會職務執行之合法性

依公寓大廈管理條例第36條規定，管委會職務包含：

1. 「區分所有權人會議決議事項之執行」
2. 「管理服務人之委任、僱傭及監督」
3. 「收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用」

本案管委會應依上述規定執行職務，惟其未經公開招標即同意物業費用調漲，可能違反善良管理人之注意義務。

二、資訊公開與透明度

依公寓大廈管理條例第35條規定，利害關係人得請求閱覽或影印「會計憑證、會計帳簿、財務報表」等文件，管理委員會不得拒絕。住戶應可要求管委會提供相關財務資料以了解調漲合理性。

三、背信責任之可能性

管委會若未盡善良管理人之注意義務，未經適當評估與比價程序即同意調漲，可能涉及背信。然需視具體情況及是否造成社區損害而定。

參、處理建議

1. 短期建議：

• 於下週管委會會議前依第35條規定請求閱覽相關財務資料
• 要求管委會說明未進行招標比價之理由
• 建議進行市場調查比價

2. 中長期建議：

• 建議修訂社區規約，明定重大支出之招標程序
• 建立定期檢討機制
• 強化財務透明度

肆、結論

考量本案管委會之作為可能違反公寓大廈管理條例第35條及第36條規定，建議：

1. 先行蒐集相關資料，以利會議討論
2. 要求管委會依法定程序辦理物業合約
3. 必要時得召開區分所有權人會議討論

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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