多人共有土地分割與地上未保存建物爭議

壹、案件摘要

1. 案件標的：乙級建地約350坪，共有人35人
2. 當事人：
   • 欲分割方：持分8分之1之最大持分共有人
   • 其他共有人：34位
3. 地上物狀況：未保存登記建物，由無土地持分之家人居住

貳、法律分析

一、土地分割之法律關係

1. 共有型態認定 依民法第817條第1項規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」本案應屬分別共有關係。

2. 分割請求權 依民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」持分8分之1之共有人應有權請求分割。

3. 分割方式 依民法第824條第1項及第2項規定，分割方式可採：

• 共有人協議分割
• 訴請法院裁判分割，包括： a. 原物分配 b. 變賣共有物分配價金 c. 部分原物分配、部分變賣之混合方式

二、地上未登記建物處理

地上未登記建物因未辦理保存登記，應可能無法隨同土地分割處理，建議應先處理建物之權利歸屬問題。

參、處理建議

1. 優先建議採取協議分割：

• 與其他共有人協商分割方案
• 考量地上建物使用人權益
• 協議內容應包含土地分配方式及地上建物處理方案

2. 若無法達成協議：

• 可依民法第824條規定提起分割共有物訴訟
• 法院將依具體情況裁定分割方式

3. 地上建物處理：

• 建議先辦理建物保存登記確定權利歸屬
• 與建物使用人協商補償或安置方案
• 必要時可考慮設定地上權保障居住權益

肆、結論

1. 關於土地分割請求權，依民法第823條規定，持分8分之1之共有人應有權請求分割共有土地。

2. 考量地上有未登記建物且有人居住之情形，建議：

   • 優先採取協議分割方式
   • 同時處理建物保存登記問題
   • 妥善安排現住戶權益保障方案

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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