社區用地通行權爭議

壹、案件摘要

當事人居住於公寓1樓，其旁有一空地作為車輛出入通道，已使用長達40年。該空地被稱為社區用地，但經常遭他人違規停車阻擋，影響居民車輛進出。

貳、法律分析

一、共用部分之認定

依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，共用部分係指「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」。該空地若確屬社區用地，應認定為共用部分。

二、規約效力之分析

依公寓大廈管理條例第23條第1項規定，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」。建議查閱社區規約中關於該空地使用之相關規定。

三、管理委員會之職責

依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會應負責：

1. 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良
2. 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項
3. 住戶違規情事之制止及相關資料之提供

參、處理建議

一、短期解決方案

1. 向管理委員會提出申訴，要求依公寓大廈管理條例第36條履行職責，處理違規停車問題
2. 建議召開區分所有權人會議，依第31條規定，提案討論空地使用管理辦法

二、長期解決方案

1. 建議修訂規約，明確規定該空地之使用規則
2. 依公寓大廈管理條例第23條第2項，將相關規定納入規約

三、法律行動建議

如協調無效，可依公寓大廈管理條例第35條規定，請求閱覽相關文件，以確認權利範圍。

肆、結論

考量本案空地應屬共用部分，建議：

1. 先透過管理委員會處理違規停車問題
2. 召開區分所有權人會議討論使用規則
3. 必要時修訂規約，明確規範使用權限

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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