農地租佃終止後農舍占用爭議

壹、案件摘要

1. 當事人:

• 原告(土地所有權人)
• 被告(前承租人)

2. 爭議事實:

• 10年前因被告未將農地作農用而租佃關係終止
• 被告持續居住在原租期間所建農舍至今
• 原告知情但未阻止
• 原告現提起訴訟要求拆屋還地及不當得利

貳、法律分析

一、租賃關係之默示更新

原告長期知情且未阻止被告使用農舍之行為，應可能構成租賃關係之默示更新。依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

二、誠信原則之適用

原告長期容忍被告使用農舍，突然要求拆除及請求不當得利，可能違反誠信原則。依不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第2條規定，本案應屬不動產租賃案件，雙方權利義務之行使應符合誠信原則。

三、居住權保護

被告在該農舍已居住長達10年，已形成穩定之生活關係。依偏遠與原住民族及離島地區石油設施及運輸費用補助辦法第34條第3項規定，實際居住事實可由房屋租賃契約或其他足以證明居住事實之文件證明。

參、處理建議

1. 主張抗辯:

• 以租賃默示更新為主要抗辯
• 援引誠信原則
• 請求給予合理搬遷期間

2. 證據保全:

• 保存長期居住之相關證明文件
• 蒐集原告知情默許之佐證
• 保留歷年來維護房屋之相關單據

3. 協商方案:

• 與原告協商合理補償金額
• 爭取較長搬遷期限
• 考慮調解程序解決爭議

肆、結論

考量本案被告長期居住事實及原告默許之情形，建議被告:

1. 主張租賃默示更新及誠信原則作為抗辯
2. 透過調解程序尋求雙方可接受之解決方案
3. 若訴訟無法避免，應委任律師協助訴訟

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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